Od lipca zakup pierwszego mieszkania w życiu powinien znów być nieco łatwiejszy lub też w ogóle możliwy. Uruchamiany 3 lipca rządowy Bezpieczny Kredyt 2 Procent zaoferuje dopłaty do rat mieszkaniowych, dzięki czemu staną się one do udźwignięcia także dla niezbyt zamożnych nowych kredytobiorców. Tym bardziej, że teoretycznie w programie tym znajduje się niewiele kryteriów ograniczających dostęp. Niestety, w praktyce mniejszych i większych formalności do przeskoczenia znajdzie się już więcej.
Dziesięć lat na dopłacie
Bezpieczny Kredyt 2 Procent jest elementem nieco szerszego programu Pierwsze Mieszkanie, więc jak sama nazwa wskazuje, skierowany jest on niemal wyłącznie do osób, które nie tylko nie mają, ale też nigdy wcześniej nie miały prawa własności do lokalu mieszkalnego. Jeśli nie przekroczyły też jeszcze 45 lat, to właściwie spełniają już główne kryteria otrzymania rządowego wsparcia. W przypadku małżeństw lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, kryterium wieku musi spełniać przynajmniej jeden z małżonków/rodziców. Kryterium braku własności spełniać muszą jednak oboje.
Stworzono też pewne wyjątki dla niektórych właścicieli mieszkań. Jeśli w drodze dziedziczenia otrzymało się nie więcej niż 50 proc. własności lokalu mieszkalnego, którego się, co więcej, nie zamieszkuje od przynajmniej roku, wtedy również istnieć będzie możliwość skorzystania z rządowych dopłat. Warto też dodać, że z programu nie są wyłączeni najemcy lub partycypanci TBS-ów, gdyż formalnie nie są właścicielami. Osoby, które podpisały już umowę deweloperską, ale lokal nie został jeszcze wyodrębniony, również mogą jeszcze skorzystać z programu. W innej sytuacji są osoby, które podpisały już umowę na kredyt mieszkaniowy, chociaż jeszcze nie doszło do nabycia prawa własności. Strona zawartego już wcześniej kredytu hipotecznego nie może być beneficjentem Bezpiecznego Kredytu 2 Proc.
Wchodzące od lipca rozwiązanie oferuje państwowe dopłaty do rat mieszkaniowych przez pierwsze 10 lat kredytowania. Z tego też względu minimalny okres kredytowania to 15 lat – maksymalny to 35 lat. W czasie tych pierwszych 10 lat raty będą naliczane według metody malejącej. Dzięki temu rządowe dopłaty przypadną na okres spłacania największych kwot. Po ich ustaniu raty będą naliczane już w formie stałej, czyli tak zwanego annuitetu. Dzięki temu po pierwszej dekadzie kredytowania, gdy beneficjent będzie musiał ponosić pełne koszty, raty wzrosną umiarkowanie.
Dokładne naliczanie wysokości dopłaty jest nieco skomplikowane, więc nie warto tu tego tłumaczyć. Tym bardziej, że powinien to zrobić bank. Kluczowe jest to, że w okresie pierwszych 10 lat państwowe dopłaty zmniejszą wysokość raty nawet o połowę. Według przykładów podanych na stronie rządowej trzyosobowa rodzina z kredytem 550 tys. zł na 30 lat i przy oprocentowaniu 8,5 proc. musiałaby zapłacić pierwszą ratę wysokości 5,4 tys. zł, jednak dzięki dopłacie będzie to tylko 2,8 tys. zł. Po 10 latach rata wzrośnie do 3,2 tys. W przypadku równie długiego kredytu na 350 tys. zł dopłata obniży ratę z 3,4 do 1,8 tys. zł – po 10 latach wzrośnie ona o 200 zł.
Mechanizm ten stworzony jest z myślą o zakupie lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe. Nie można więc korzystać z dopłat do rat mieszkania, równocześnie wynajmując je komuś innemu. Gdy takie mieszkanie zostanie wynajęte, dopłaty rządowe ustaną z ostatnim dniem miesiąca. Wszystkie pobrane od tego momentu dopłaty – gdyby beneficjent nie poinformował o wynajęciu lokalu – będą podlegać zwrotowi wraz z odsetkami. Wcześniej pobrane zgodnie z prawem dopłaty nie będą jednak podlegać zwrotowi, więc w gruncie rzeczy nic nie stoi na przeszkodzie wynajęciu mieszkania kupionego w ten sposób. Trzeba się jednak przygotować na ustanie rządowych dopłat i bardzo wyraźny wzrost rat. W analogiczny sposób potraktowana będzie sprzedaż lokalu kupionego na Bezpieczny Kredyt.
Prościej i mniej sprawiedliwie
W poprzednich programach tego typu istniały kryteria cenowe, zwykle dla poszczególnych miast. Cena metra kwadratowego nie mogła przekraczać pewnej wysokości ustalonej w oparciu o lokalne realia. Miało to uwzględnić lokalną specyfikę, w praktyce było z tym jednak różnie – okazywało się, że w niektórych miastach kryterium cenowe spełniała większość lokali na rynku, a w innych tylko 10-20 proc. najtańszych i najmniej atrakcyjnych. W kolejnych latach wprowadzano więc korekty, które głównie pogłębiały chaos.
W Bezpiecznym Kredycie zrezygnowano z kryterium cenowego za metr, ustalając po prostu górne limity wartości kredytu. W przypadku osoby samotnej jest to 500 tys. zł, a w przypadku małżeństwa lub pary z dzieckiem 600 tys. Takie rozwiązanie jest oczywiście proste i przejrzyste. Problem w tym, że w nierówny sposób traktuje mieszkańców poszczególnych miast. W najdroższych aglomeracjach, czyli w Warszawie i Krakowie, tak ustalony górny limit uniemożliwi zakup większych mieszkań. Mieszkańcy średnich miast nie będą musieli się za to specjalnie ograniczać.
Oczywiście mieszkańcy największych polskich metropolii zarabiają też wyraźnie więcej, dzięki czemu mogli wcześniej odłożyć wyższe kwoty na pokrycie wkładu własnego. Niestety, także w tym przypadku istnieje górny limit wysokości 200 tys. złotych oraz 20 proc. całkowitej kwoty wydatków, na które przeznaczany jest kredyt. Jeśli chodzi o dolny limit wkładu własnego, to obowiązują powszechne reguły bankowe, w których przyjmuje się przynajmniej 20-procentowy wkład własny. Bezpieczny Kredyt będzie można jednak połączyć z rządowymi gwarancjami (Mieszkanie bez wkładu własnego), dzięki którym można w ogóle nie wnosić wkładu lub obniżyć go do na przykład 10 proc. Pozostałą kwotę gwarantuje Bank Gospodarstwa Krajowego, trzeba ją będzie jednak zwyczajnie spłacić, co odpowiednio podwyższy raty.
Co więcej, tę część kredytu, która była objęta gwarancją BGK, będzie można nadpłacić bez utraty dopłat. Bez takiego ryzyka będzie można również nadpłacić część wartości kredytu, o ile suma tej nadpłaty oraz wcześniej wniesionego wkładu własnego nie przekroczy górnego limitu dla tego drugiego – czyli 200 tys. zł. W innych przypadkach nadpłacać swoje zobowiązanie bez ryzyka utraty dopłat będzie można dopiero po trzech latach od udzielenia kredytu.
Inną kluczową sprawą są limity beneficjentów. W tym roku rząd nie przewiduje ograniczenia liczby beneficjentów, więc z programu skorzysta każdy chętny. W kolejnych latach budżet programu wynosić będzie ok. 1–2 mld złotych rocznie, a rząd przewiduje możliwość finansowania rocznie 30–40 tys. kredytów. Od 2024 r. rządowe dopłaty będą więc reglamentowane i jest duże ryzyko, że w drugiej połowie roku w ogóle nie będzie można już otrzymać kredytu współfinansowanego przez państwo.
W stolicy najtrudniej
Brak kryterium cenowego za metr sprawi, że w niektórych miastach większe mieszkania będą wykluczone z programu. Różnice w cenach mieszkań są ogromne nawet między samymi miastami wojewódzkimi. Według „Analizy rynku mieszkaniowego” Polskiego Instytutu Ekonomicznego w pierwszym kwartale 2023 r. średnia cena metra lokalu na rynku pierwotnym w Warszawie i Gdyni wynosiła 13 tys. zł, więc limit 600 tys. dla pary uniemożliwi zakup nawet poniżej 50 metrów kwadratowych. Po drugiej stronie skali znalazły się jednak Rzeszów i Zielona Góra, gdzie średnia cena nowego mieszkania była aż o 5 tys. zł niższa niż w stolicy. Tam małżeństwo mogłoby skorzystać z rządowych dopłat nawet w celu zakupu mieszkania powyżej 70 metrów. Niewiele drożej było w Łodzi czy Bydgoszczy, gdzie nowe lokale kosztowały przeciętnie ok. 9 tys. zł za metr.
W większości miast wojewódzkich mieszkania na rynku wtórnym są wyraźnie tańsze. Ta zasada nie dotyczy jednak największych aglomeracji, gdzie stare lokale nie odbiegają cenowo od tych nowych. Tak jest na przykład w Poznaniu, gdzie średnia cena metra wyniosła ok. 10 tys. zł zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. We Wrocławiu również na obu rynkach ceny były identyczne, tylko że o tysiąc złotych wyższe niż w Poznaniu. W Krakowie analogicznie, tylko że o tysiąc złotych drożej niż we Wrocławiu. Co ciekawe, w Gdańsku i Warszawie to na rynku wtórnym ceny były przeciętnie wyższe.
Można więc przypuszczać, że Bezpieczny Kredyt 2 Procent podniesie ceny tylko niektórych kategorii mieszkań – czyli tych, które się załapią na dofinansowanie. W Warszawie czy Krakowie będą to raczej niewielkie mieszkania lub położone w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. W Zielonej Górze czy Rzeszowie zdrożeć mogą za to całkiem duże apartamenty, gdyż warunki dopłat są tak atrakcyjne, że szkoda byłoby nie wykorzystać całego limitu. W Poznaniu czy Wrocławiu największe obłożenie mogą mieć natomiast dwu- i trzypokojowe mieszkania średniej wielkości.
Miecz obosieczny
Analitycy PIE sprawdzili również, w których miastach wojewódzkich mieszkania są najbardziej dostępne pod względem zarobków. Jedynym miastem, w którym na zakup 70-metrowego mieszkania trzeba przeznaczyć mniej niż sto pensji na rękę, są Katowice – ale dotyczy to tylko rynku wtórnego, gdyż na pierwotnym było to już 101 pensji (również najmniej w Polsce). Chociaż mieszkańcy stolicy mogą pochwalić się największymi zarobkami, to dostępność mieszkaniowa w Warszawie jest najgorsza w Polsce – nowe 70-metrowe mieszkanie pochłonie tam 140 pensji netto, a używane nawet 150. Powyżej 130 pensji trzeba też przeznaczyć na 70-metrowy lokal we Wrocławiu, Krakowie czy Szczecinie. W Poznaniu to mniej niż 120 pensji na rękę, co oznacza, że w stolicy Wielkopolski dostępność mieszkaniowa na rynku pierwotnym jest czwartą najlepszą w Polsce. W Łodzi na rynku pierwotnym dostępność mieszkaniowa jest nieco gorsza od Poznania, ale za to na rynku wtórnym to „jedynie” sto pensji na rękę – mniej jest tylko w Bydgoszczy i oczywiście Katowicach.
Bezpieczny Kredyt 2 Procent pojawia się w momencie, gdy mnóstwo młodych Polek i Polaków bez powodzenia szuka dla siebie kąta. W zeszłym roku odsetek młodych dorosłych (18–34 lata) mieszkających z rodzicami wzrósł w Polsce do rekordowych 66 procent. Dzięki państwowym dopłatom znów będą mieli możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego i to na bardzo atrakcyjnych dla kredytobiorcy warunkach. Można więc przypuszczać, że chętnych już w tym roku będą dziesiątki tysięcy. Tym bardziej, że największe polskie banki zamierzają włączyć ten instrument do swojej oferty już od lipca.
Dzięki temu skorzysta też sektor budowlany, który notował zastój z powodu zapaści na rynku mieszkaniowym. Zdecydowanie najwięcej korzyści odniosą jednak banki, którym rząd zapewni tysiące nowych klientów i będzie im spłacał regularnie ogromne odsetki. Banki już w zeszłym roku zanotowały rekordowe przychody z odsetek, a w tym zanosi się na poprawę tamtego wyniku.
Cieszyć będą się też deweloperzy, którzy będą mogli podnosić ceny niektórych kategorii mieszkań, zależnie od lokalnej specyfiki. Niestety, rządowe programy dopłat do kredytów to broń obosieczna – z jednej strony ułatwiają zdobycie kredytu, ale z drugiej podnoszą ceny samych nieruchomości. Dlatego najlepiej byłoby, gdyby państwo samo zajęło się budowaniem tanich i dostępnych mieszkań, co mogłoby powstrzymać apetyty deweloperów. Niestety, po klęsce Mieszkania Plus polscy politycy doszli do wniosku, że nie potrafią tego robić, więc skupią na „sprawdzonym” już spłacaniu odsetek bankowych. Lepsze to niż nic, ale po trzech dekadach Polska zasługuje na bardziej ambitną politykę mieszkaniową.