Mieszkalnictwo nigdy nie było mocną stroną Polski, ale obecna sytuacja jest zła nawet jak na nadwiślańskie warunki. Żelazna zasada ekonomii rynkowej mówi, że cena jest wypadkową popytu i podaży. Jeśli popyt przewyższa podaż, to ceny powinny rosnąć. W sytuacji, gdy potencjalnych klientów brak, sprzedawcy powinni bardzo wyraźnie obniżyć ceny, żeby kogokolwiek zachęcić do kupna. Polski rynek mieszkaniowy zaprzecza tej zasadzie i to tak spektakularnie, że powinien zostać zgłoszony jako kolektywny kandydat do najbliższego Nobla z ekonomii. Okazuje się, że popyt może się załamać, a ceny na to ledwo zareagują.
Obserwując obecną sytuację na polskim rynku mieszkaniowym, można by dojść do wniosku, że deweloperzy budują mieszkania głównie dla własnej satysfakcji. Po prostu to lubią, niczym prawdziwi pasjonaci, a ich sprzedaż jest drugorzędna. Niestety dla ludzi, którzy szukają dachu nad głową, rynek mieszkaniowy nie jest placem zabaw czy miejscem spełniania dziecięcych fascynacji o byciu budowniczym, tylko jedynym miejscem, w którym mogą znaleźć lokal dla rodziny i siebie.
Kryzys mieszkaniowy w Polsce jest już tak głęboki, że politycy musieli wreszcie przestać udawać, że go nie widzą. Polityka mieszkaniowa to jeden z nielicznych obszarów, w którym główne partie polityczne w Polsce zaprezentowały konkretne propozycje. Zrobiła to nawet liberalna część opozycji, która dotychczas przekonywała, że odsunięcie PiS-u od władzy to program w zupełności wystarczający.
Lepiej teraz nie zarobić, niż później zarobić mniej
Załamanie na rynku kredytów hipotecznych trwa i trudno, żeby było inaczej. Stopy procentowe nadal są bardzo wysokie, a nadzór finansowy dopiero w lutym nieco złagodził swoje rygorystyczne wytyczne dla banków. Według najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej, w lutym liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o 38 proc. rok do roku. Na papierze to znacznie lepszy wynik niż w zeszłym roku, gdy liczba kredytów spadała o przeszło 70 proc. rok do roku. To jednak tylko tzw. efekt bazy. W tym roku porównujemy sytuację do 2022 r., gdy na rynku trwało już załamanie. Obecnie mówimy więc o pogłębianiu pokaźnego dołu, który został wykopany w zeszłym roku. W porównaniu do 2021 r. spadek liczby wniosków kredytowych wyniósł 60 proc. Tak ogromne załamanie popytu wstrząsnęłoby każdą branżą. Gdy znaczna część potencjalnych klientów nagle znika, to rachunek ekonomiczny biznesu najczęściej przestaje się bilansować.
Tymczasem na rynku mieszkaniowym w zeszłym roku mieliśmy ciszę i spokój, jakby krach na rynku hipotek w ogóle go nie dotyczył. Sprzedawcy lokali przyjęli odpływ klientów ze stoickim spokojem. Do połowy zeszłego roku ceny wciąż rosły, a niewielka korekta miała miejsce dopiero w ostatnich miesiącach 2022 r. Według najnowszego raportu Expandera szczyt drożyzny mieszkaniowej przypadł na maj 2022 r. Od tamtej pory ceny w całym kraju spadły o 2,6 proc. W Warszawie, Krakowie, Łodzi i Wrocławiu właściwie się nie zmieniły (różnice o ułamek procenta), a w Poznaniu spadły o ledwie jedną setną. Z największych polskich miast rzeczywiście istotny spadek zanotowano jedynie w Szczecinie (-6 proc.) oraz Gdańsku (-5 proc.). Gdybyśmy jednak porównali ceny mieszkań nie do majowej górki, tylko tak, jak zwykło się to robić, czyli rok do roku, to właściwie w każdym z analizowanych miast mieliśmy… kilkuprocentowy wzrost. W Poznaniu nawet 5-procentowy – tutaj przeciętna cena sięgnęła już 9,3 tys. za metr kwadratowy.
Dlaczego polski rynek mieszkaniowy zaprzecza prawidłom ekonomii? Dominujący w polskim mieszkalnictwie deweloperzy najwyraźniej postanowili obecne załamanie popytu zwyczajnie przeczekać. Sprzedają mieszkania tym, którzy mogą sobie pozwolić na zakup za gotówkę, najczęściej w celu inwestycyjnym. Takich prywatnych inwestorów jest na tyle dużo, by zapewnić deweloperom środki na przetrwanie kryzysu, który oceniają jako przejściowy. Wolą potrzymać mieszkania puste, niż sprzedać je z niższą marżą. Mogą sobie na to pozwolić, gdyż przez lata kasowali niezwykle wysokie zyski. Branża deweloperska od lat jest w Polsce najbardziej intratnym zajęciem biznesowym. Przez ten okres deweloperzy zbudowali sobie tak pokaźną poduszkę finansową, że krach na rynku hipotek nie wywołał w nich paniki. Nie sprzedadzą mieszkań dziś, to sprzedadzą je za dwa lata. Lepiej odłożyć zyski na później, niż dopuścić do galopujących spadków cen, które by trwale uszczupliły dochody.
Miały być trzy miliony, a jest trzysta sztuk
O interesy deweloperów bez wątpienia nie trzeba się martwić, w przeciwieństwie do sytuacji mieszkaniowej młodych Polaków. Rząd w tej sytuacji jak na razie jest zupełnie bezradny. Budowanie mieszkań przez państwo (Mieszkanie plus) skończyło się klęską. Uruchomiono fundusze dopłat do projektów komunalnych, jednak inwestycje prowadzone przez gminy w większości przypadków są bardzo skromne. W zeszłym roku liczba wynajętych mieszkań komunalnych wręcz spadła (o niecałe 3 proc.), gdyż liczba wybudowanych przez gminy lokali była niższa od liczby mieszkań sprywatyzowanych.
Aktualnie flagowym projektem mieszkaniowym rządu jest „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Projekt ruszył w maju zeszłego roku, a pierwsze oferty w bankach pojawiły się dopiero w następnym kwartale. Eksperci od rynku mieszkaniowego już wtedy zwracali uwagę, że w obecnej sytuacji ten program jest skierowany zupełnie do nikogo. Ludzie nieposiadający wkładu własnego najczęściej nie mają także zdolności kredytowej. „Dziennik Gazeta Prawna” wydobył od Banku Gospodarstwa Krajowego dane z realizacji tego projektu do końca stycznia tego roku. Od początku trwania programu udzielono ledwie 296 gwarancji kredytowych. Jak wyliczyło DGP, z programu skorzystała więc jedna na czterysta osób, które wzięły w tym czasie kredyt hipoteczny. Ludzie mający obecnie zdolność kredytową są na tyle majętni, że gwarantowanie wkładu własnego nie jest im do niczego potrzebne. Natomiast ci, którzy chętnie by z takiej gwarancji skorzystali, i tak nie dostaną nigdzie kredytu.
Aktualny program mieszkaniowy PiS-u jest więc zupełnie martwy. Niecałe trzysta udzielonych gwarancji w skali kraju to jak okrągłe zero. Dla porównania, w zeszłym roku oddano do użytku 239 tysięcy nowych lokali. Zdecydowana większość z nich stoi oczywiście pusta.
Rząd ma jednak nowy pomysł. Lekarstwem na brak zdolności kredytowej Polaków ma być „Kredyt 2 procent”. Przez pierwsze dziesięć lat kredytobiorca płaciłby przeciętnie jedynie dwuprocentowe odsetki, a pozostałą część oprocentowania spłacałoby państwo. W tym czasie raty byłyby naliczane malejąco, więc dopłata obowiązywałaby w czasie spłacania najwyższych kwot. Gdy dopłaty ustaną, właściciel mieszkania zacznie spłacać kredyt w formie rat stałych, dzięki czemu w mniejszym stopniu odczuje ich wzrost. Przykładowo rodzina zaciągająca dług mieszkaniowy na 550 tys. zł będzie płacić 2,8 tys. złotych raty przez pierwsze 10 lat. Po ustaniu dopłat rata wzrośnie do 3,2 tys. zł. Oczywiście zakładając, że stopy procentowe w tym czasie się nie zmienią. Gdyby nie rządowe dopłaty, rodzina ta musiałaby płacić na początku aż 5,4 tys. zł raty. Czyli więcej, niż wynosi obecnie średnie wynagrodzenie na rękę.
Z instrumentu skorzystać będą mogli wszyscy poniżej 45. roku życia, którzy nie mają i wcześniej nie mieli mieszkania. To oferta na zakup pierwszego lokalu w życiu. Maksymalna wysokość kredytu to 500 tys. zł, a w przypadku rodzin z dzieckiem – 600 tys. Program obejmie zakup zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Na jego uruchomienie jeszcze poczekamy pewnie kilka miesięcy, gdyż rząd dopiero 14 marca przyjął projekt ustawy.
Przebijmy ich szybko, potem się to policzy
Dzięki „Kredytowi 2 procent” przy obecnych stopach procentowych rata przez pierwsze 10 lat byłaby niższa o około 45 proc. To dużo – bez wątpienia takie rozwiązanie ulży kredytobiorcom znacznie bardziej niż gwarancja wkładu własnego. Problem w tym, że ten instrument będzie niezwykle drogi. Rodzina z opisanego wyżej przykładu otrzyma w tym czasie od państwa aż przeszło 300 tys. zł. Niedawno za taką kwotę można było kupić mieszkanie za gotówkę. Tymczasem rząd proponuje, żeby takimi kwotami zasilać nawet nie rodziny kupujące mieszkania, tylko tak naprawdę banki, gdyż te pieniądze pokryją odsetki pobierane przez bank. Za 300 tys. zł państwo mogłoby spokojnie samo wybudować mieszkanie i je komuś wynająć.
Z programu „Rodzina na swoim” dekadę temu skorzystało 200 tys. kredytobiorców. Gdyby liczba beneficjentów „Kredytu 2 procent” była podobna i każdy otrzymał dopłatę, jak w powyższym przykładzie, łączny koszt programu wyniósłby aż 60 miliardów zł.
Platforma Obywatelska postanowiła przelicytować PiS i zaproponowała… „Kredyt 0 procent”. Jest on bardzo podobny do projektu PiS – beneficjentem mógłby zostać każdy poniżej 45. roku życia, kto chce zakupić pierwsze w swoim życiu mieszkanie. W propozycji PO państwo spłacałoby jednak wszystkie odsetki i to przez cały okres trwania kredytu. Dzięki temu zdolność kredytową uzyskałyby nawet pary, w których każdy z małżonków lub partnerów zarabiałby pensję minimalną. Jak można się domyślać, koszty tego programu byłyby gigantyczne. Rodzina, która wzięłaby kredyt wysokości 450 tys. złotych na 6 procent i na 25 lat, otrzymałaby łączne wsparcie rzędu aż 600 tys. zł. Łączny koszt tego programu przekroczyłby zdecydowanie 100 mld zł i znów kwota ta trafiłaby do banków na spłatę odsetek. Tymczasem za przeszło 100 mld można wybudować nawet kilkaset tysięcy mieszkań.
Partia Donalda Tuska chciałaby również ulżyć najemcom. Proponuje 600 zł dopłaty do czynszu dla każdego najemcy, który sam nie posiada własnego lokalu. To również niespecjalnie przemyślany pomysł, gdyż powszechna dopłata do czynszów zostałaby przynajmniej częściowo skonsumowana przez właścicieli, którzy odpowiednio podnieśliby czynsze.
Mieszkania komunalne także pojawiły się w propozycjach mieszkaniowych PO, jednak potraktowano je bardzo po macoszemu. Platforma zapowiada uruchomienie 10 mld zł na dofinansowanie remontów lokali należących do gmin. Na tworzenie publicznej tkanki mieszkaniowej PO chciałaby więc przeznaczyć ponad 10 razy mniej niż na spłacanie odsetek bankowych.
A może te mieszkania zwyczajnie wybudować?
Na tym tle całkiem sensownie wypada program mieszkaniowy Lewicy. Partia zapowiada stworzenie Państwowej Agencji Mieszkaniowej, czyli de facto publicznego dewelopera. Podmiot ten zajmowałby się szeregiem zadań – wspierałby gminy w budowie nowych lokali komunalnych i skupowałby grunty pod publiczne inwestycje mieszkaniowe, a następnie je nadzorował. Dzięki współpracy Państwowej Agencji Mieszkaniowej oraz polskich gmin i miast, w ciągu pięciu lat Lewica chciałaby wybudować 300 tys. mieszkań komunalnych. Zwiększyłoby to obecny komunalny zasób mieszkaniowy o prawie połowę. Koszt to 20 mld zł rocznie, czyli 100 mld zł łącznie. 3 mld zł rocznie byłoby pokrywane ze środków europejskich, a pozostała kwota zostałaby sfinansowana długiem zaciągniętym przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Mieszkania te byłyby następnie wynajmowane na preferencyjnych warunkach mieszkańcom poszczególnych gmin.
Dzięki temu te 100 mld zł zostałoby przeznaczone na budowę nowych bloków mieszkalnych, a nie odsetki pobierane przez banki. Pojawienie się kilkuset tysięcy nowych lokali z niskim czynszem mogłoby też skłonić deweloperów oraz wynajmujących do zejścia z ceny. Wreszcie pojawiłaby się jakaś realna konkurencja dla deweloperów, którzy nie mogliby już swobodnie dyktować warunków. Szczególnie jeśli po upływie tych pięciu lat państwowy deweloper działałby dalej, finansując się z wpływów z czynszów płaconych przez najemców. W długim terminie taka operacja mogłaby więc finansować się sama.
Program mieszkaniowy Lewicy ma jedną ogromną wadę – niemal na pewno nie zostanie wprowadzony, gdyż proponuje go partia będąca czwartą-piątą siłą polityczną w kraju. Walka o władzę rozstrzygnie się między PiS i PO, których pomysłem na kryzys mieszkaniowy są dopłaty do odsetek bankowych – różnią się tylko skalą. Deweloperzy i banki już więc zacierają ręce. Zresztą po prezentacji programu PO właściciel JW Construction już stwierdził, że to „nawet zbyt duży ukłon w naszą stronę”. Akurat w tym przypadku trudno się z nim nie zgodzić.