Jednym z obszarów, który nam się w Polsce nie udał, jest bez wątpienia mieszkalnictwo. Sytuacja nigdy nie była dobra, właściwie nigdy nie była nawet przeciętna. Z lokalami mieszkalnymi problemy notujemy co najmniej od czasów II Rzeczypospolitej, w której warunki mieszkaniowe były koszmarne. W PRL-u budowano dużo, ale zwykle tak sobie – chociaż dziś wiele mieszkań z wielkiej płyty rozchodzi się na pniu, gdyż ówczesne osiedla pod względem infrastruktury często biją na głowę te dzisiejsze. W III RP pozostawiono sprawę rynkowi, który miał zapewnić Polkom i Polakom tanie mieszkania niezłej jakości od prywatnych deweloperów. Dosyć szybko okazało się, że tanie nie są. Co gorsza, już niedługo nawet mieszkań od deweloperów może nie być, gdyż rynek mieszkaniowy zalicza właśnie potężny krach.
Kredytowe trzęsienie ziemi
Kredyty hipoteczne spadają z bardzo wysokiego konia. W zeszłym roku udzielano ich na potęgę, szczególnie latem, gdy banki biły pod tym względem rekordy. W tym roku sytuacja zmieniła się diametralnie. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w październiku liczba wniosków kredytowych spadła o ponad dwie trzecie. Wniosek złożyło 13 tys. potencjalnych kredytobiorców, podczas gdy rok temu chętnych na kredyt było 40 tys. Pod względem wartości wnioskowanych kwot spadek był nawet nieco wyższy i wyniósł prawie 70 proc. Prowadzony przez BIK Indeks Popytu na Kredyt Mieszkaniowy w ubiegłym miesiącu zanotował drugi najniższy wynik w całej historii pomiarów. Najniższy wynik w historii zanotowano w sierpniu tego roku. „Wrześniowe małe światełko w tunelu związane z tym, że po raz pierwszy od 6 miesięcy w ujęciu miesiąc do miesiąca mieliśmy wzrost liczby wnioskodawców, w październiku szybko zgasło i wróciliśmy do trendu spadkowego” – czytamy w raporcie BIK.
Ten fatalny wynik to oczywiście efekt spadku zdolności kredytowej. Obecnie kredyt hipoteczny jest instrumentem finansowym, na który stać jedynie zamożnych, czyli zarabiających wyraźnie powyżej średniej krajowej. Stopy procentowe NBP są najwyższe od 2002 r. i chociaż już drugi miesiąc z rzędu nie zostały podniesione, można przypuszczać, że jeszcze wzrosną, gdyż inflacja nie odpuszcza. Do tego dochodzi rekomendacja ostrożnościowa Komisji Nadzoru Finansowego, która wciąż zaleca bankom podczas określania zdolności kredytowej klienta zakładanie, że stopy wzrosną aż o 5 punktów procentowych. Te dwa czynniki odcinają od kredytu hipotecznego większość Polaków. Według raportu Expandera małżeństwo z dwójką dzieci i dochodem łącznym
8 tys. zł na rękę może otrzymać 264 tys. zł kredytu. „To najniższy poziom, odkąd zbieramy takie dane, czyli od 2010 r.” – informują analitycy Expandera. W dużym mieście trudno za taką kwotę kupić nawet kawalerkę, a co dopiero lokal dla czterech osób. W 2015 r. taka rodzina mogła nabyć na kredyt nawet mieszkanie warte 800 tys. zł.
Kłopoty budowlańców
Nic więc dziwnego, że branża utrzymująca się ze sprzedaży mieszkań wpadła w małą panikę. Polski Związek Firm Deweloperskich wspólnie z innymi organizacjami branżowymi wystosował apel do rządu. Podpisany został łącznie przez dziesięć organizacji, m.in. z branży budowlanej, deweloperskiej i meblowej. „Polski rynek nieruchomości stoi u progu kryzysu nienotowanego od 2008 roku. Pilnie należy wprowadzić rozwiązania, które zmniejszą spadki rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych” – piszą autorzy oświadczenia. W przyszłym roku deweloperzy rozpoczną budowę o 100 tys. mieszkań mniej niż w ubiegłym. A w związku z tym, że każde utracone mieszkanie to o jeden etat mniej w gospodarce, rynkowi pracy grozi utrata 100 tys. etatów. Na tle całego kraju nie jest to porażająca liczba, jednak pracownicy w branży bez wątpienia by to odczuli. Według GUS już w tym roku liczba rozpoczynanych mieszkań spadła o jedną czwartą.
Samych deweloperów trudno żałować. Od lat notują oni marże zupełnie niespotykane w innych rodzajach działalności gospodarczej, sięgające nawet ponad 30 proc., a mimo to ich oferta często pozostawia wiele do życzenia. Jednak załamania w branży budowlanej zdecydowanie lepiej uniknąć. Tymczasem przechodzi ona ostatnimi czasy ciężkie chwile. Przede wszystkim przeszła niedawno dwie fale wzrostu kosztów materiałów – w drugiej połowie zeszłego roku i w okresie marzec–czerwiec tego roku. Rekordy cenowe biły m.in. stal, tworzywa sztuczne, asfalt czy przewody. Do tego dochodzą wzrosty cen energii, szczególnie paliw. Branża budowlana pracuje nie tylko przy mieszkaniówce, ale też przy innego rodzaju inwestycjach, które obecnie w części stanęły. Z powodu braku środków z Krajowego Planu Odbudowy wstrzymywanych jest wiele inwestycji publicznych, szczególnie kolejowych i energetycznych. A wzrost kosztów, połączony ze spadającą liczbą zamówień może doprowadzić do upadłości niejedną firmę.
Nie wylać dziecka z kąpielą
Niewiele lepiej jest w branży meblowej, która jest jedną z wiodących gałęzi polskiego przemysłu (jesteśmy szóstym największym producentem mebli na świecie). Przedsiębiorstwa z branży boli szczególnie wzrost cen drewna. W czasie kryzysu energetycznego wykorzystywane jest ono na większą skalę w ciepłownictwie jako biomasa, co dodatkowo podwyższa jego cenę. Z powodu sankcji nałożonych na Rosję i Białoruś producenci nie mogą też sprowadzać tańszych materiałów ze wschodu. Na to nakłada się bardzo duży spadek liczby zamówień – nawet o połowę. Z powodu kryzysu kosztów życia Polacy odkładają na później zakupy, gdyż akurat nowe meble do przeżycia potrzebne nie są. Spadł też popyt na polskie meble za granicą, gdyż branży wyrośli groźni konkurenci w Rumunii i Chinach, których oferta jest tańsza.
Autorzy apelu wskazują kilka rozwiązań, które mogłyby podnieść z kolan upadające budownictwo mieszkaniowe. Przede wszystkim proponują złagodzenie rekomendacji KNF zalecającej bankom zakładanie wzrostu stóp o kolejne 5 pkt. proc. Obecnie banki muszą ją stosować nawet przy kredytach ze stałą stopą oprocentowania, co w tym przypadku faktycznie wydaje się przesadzone. Stałe oprocentowanie, wbrew pozorom, także się zmienia, jednak nie co kilka miesięcy, lecz co 5–7 lat. KNF chce swoją rygorystyczną polityką uniknąć fali niespłacalności, jednak pytanie, czy nie wylewa w ten sposób dziecka z kąpielą.
Bez pomocy państwa się nie obędzie
Poza tym przedsiębiorcy proponują także wprowadzenie preferencyjnych kredytów dla młodych na zakup pierwszego mieszkania. Byłyby one obciążone stałym i bardzo niskim oprocentowaniem, a ich finansowanie mógłby zapewniać Bank Gospodarstwa Krajowego. W ten sposób przynajmniej młodzi, którzy obecnie zamieszkują do późnych lat z rodzicami, mogliby wciąż mieć otwartą drogę do zakupu lokalu na raty. Branża proponuje także szersze otwarcie publicznego programu Czyste Powietrze (dofinansowanie wymiany źródeł ciepła) na termomodernizację budynków, która jest przecież kluczowa w kontekście kryzysu energetycznego. Obecnie z programu sfinansowano ocieplenie zaledwie 73 tys. budynków (dane NIK z zeszłego roku). Autorzy apelu proponują więc rozszerzenie programu także na budynki wielorodzinne, w których mieszka prawie połowa Polaków. To mogłoby zapewnić więcej pracy przynajmniej branży budowlanej.
Abstrahując od problemów przedsiębiorców, rząd musi też wreszcie wymyślić jakąś realną alternatywę dla mieszkań od deweloperów. W nadchodzących latach o niskich stopach procentowych będziemy mogli zapomnieć. W czasach taniego pieniądza brak aktywnej polityki mieszkaniowej nie był aż tak bolesny, gdyż po kapitał na własny kąt można było udać się do banku. W epoce wysokich stóp bez aktywnej polityki mieszkaniowej większość młodych nie będzie miała żadnych możliwości zdobycia własnego dachu nad głową. Wszak na najem przyzwoitego mieszkania także stać obecnie tylko nielicznych.