Kryzys mieszkaniowy w Polsce ma różne oblicza. Jednym z nich jest dostępność kredytowa, która w Polsce jest szczególnie istotna, gdyż zakup mieszkania jest najpopularniejszą opcją zdobycia dachu nad głową. Przyczyniły się do tego zresztą publiczne programy mieszkaniowe, które od dwóch dekad wspierają głównie nabywanie lokali na kredyt hipoteczny. Stopniowo polityka ta demolowała mieszkalnictwo komunalne i społeczne, co przy niemrawo rozwijającym się rynku najmu ograniczyło dostępne alternatywy do minimum.
Gdyby kredyty mieszkaniowe w Polsce były bardzo tanie, to byłoby jeszcze pół biedy. Niestety także pod tym względem wypadamy fatalnie. W tym roku potencjalni kupujący nie mogą nawet liczyć na dopłaty do rat. Pojawiały się co prawda różne projekty, ale jeden był gorszy od drugiego.
Strajk włoski w RPP
Europejski Bank Centralny regularnie publikuje dane dotyczące oprocentowania kredytów w strefie euro i całej Unii Europejskiej. Kredyty mieszkaniowe w Polsce zawsze należały do najdroższych, jednak obecnie są już bezkonkurencyjne. Według danych za maj tego roku, średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego nad Wisłą wyniosło 7,83 proc. W żadnym innym kraju UE oprocentowanie nie przekraczało 7 proc. W dwóch kolejnych państwach – Węgrzech i Rumunii – wyniosło odpowiednio 6,73 i 6,56. Ogólnie rzecz biorąc, najdroższe kredyty są w państwach, które nie przyjęły wspólnej waluty. Jednak nawet tam są one nieporównywalne. W Czechach i Danii koszt nowego kredytu hipotecznego wynosi niespełna 5 proc., a w Szwecji 4,5 proc.
W większości krajów strefy euro oprocentowanie jest niższe niż 4 proc. Nie licząc państw bałtyckich, gdzie przekracza 5,5 proc. Najwyraźniej z powodów geopolitycznych wśród Bałtów banki życzą sobie znacznie większej premii za ryzyko.
7,83%
to średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w Polsce
Z czego wynika ta rozbieżność? Oczywiście podstawową kwestią są stopy procentowe banku centralnego. Biorąc pod uwagę wszystkie kraje Europy, także spoza UE, Polska wypada pod tym mniej więcej w środku. Polska Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje je na poziomie 5,75 proc. od października zeszłego roku, gdy dokonała ostatniej obniżki. Są więc o ćwierć punktu procentowego niższe od serbskich i o pół punku wyższe od brytyjskich. Na szczycie znajdują się toczące wojnę kraje Europy Wschodniej (Białoruś 9,5 proc., Ukraina 13 proc., Rosja 18 proc.) oraz zmagająca się z galopującą inflacją Turcja (aż 50 proc.). Wśród krajów UE wyższe od Polski stopy znajdziemy tylko w Rumunii i Węgrzech (po 6,57 proc.). Europejski Bank Centralny prowadzi znacznie łagodniejszą politykę, utrzymując je na poziomie 4,25 proc.
W Polsce jak na razie nie zapowiada się na obniżki. RPP nie reagowała, gdy dynamika cen spadła idealnie do poziomu celu inflacyjnego NBP. W czerwcu wyniosła 2,6 proc., jednak na lipcowym spotkaniu RPP zadecydowała niczego nie zmieniać, przewidując wzrost cen w następnych miesiącach. Głównym czynnikiem będą wyższe ceny energii spowodowane ograniczeniem działań osłonowych, które hamowały wysokość taryf dla gospodarstw domowych. Trzeba przyznać, że faktycznie ceny w lipcu przyspieszyły – inflacja wzrosła do 4,4 proc., a więc o prawie punkt przekraczając cel NBP (2,5 proc. plus/minus jeden punkt).
Skoro jednak wzrost cen jest dyktowany obecnie głównie przez rosnące wydatki na energię, a nie konsumpcję, to utrzymywanie stóp na dotychczasowym poziomie z powodu inflacji jest dosyć nieprzekonującym argumentem. Bardziej prawdopodobne jest, że szef RPP i prezes NBP Adam Glapiński nie pali się do pomagania rządowi, który od października nie jest już z jego opcji politycznej. Nieprzypadkowo to właśnie zaraz przed wyborami dokonano ostatnich cięć.
Puchnące marże
Otoczenie wysokich stóp procentowych to idealna sytuacja przede wszystkim dla banków, które mogą ściągać od kredytobiorców więcej odsetek, a także stosować podwyższone marże. I banki działające w Polsce bez skrupułów to wykorzystują, notując rekordową rentowność. Według portalu Statista, marża bankowa netto (różnica między oprocentowaniem kredytów a oprocentowaniem lokat) w Polsce była w zeszłym roku drugą najwyższą w UE – wyniosła 4,3 proc. Węgierskie banki zyskują jeszcze więcej, gdyż
4,4 proc., w pozostałych państwach Europy marże bankowe netto nie przekraczają 4 proc. (w trzeciej Rumunii było to 3,6 proc., a w Czechach było to 1,8 proc.). Średnia dla całej UE wyniosła 1,6 proc., a w Niemczech marże bankowe to ledwie 1,1 proc.
Obecnie w Polsce są zapewne nawet wyższe, gdyż dopiero od końca zeszłego roku ogromnej popularności nabrały kredyty mieszkaniowe o stałej stopie oprocentowania. W IV kwartale 2023 r. i I kwartale tego roku stanowiły one przeszło 80 proc. nowych kredytów hipotecznych. Zapewniają one kredytobiorcom stabilność rat na przestrzeni 5 lat, jednak banki oczekują za to wyższej premii za… w sumie trudno powiedzieć za co. Ryzyko przy takim kredycie rozkłada się przecież zarówno na kredytodawcę jak i kredytobiorcę. Mimo to marże bankowe na takich produktach są znacznie wyższe niż w tradycyjnym kredycie o zmiennej stopie. Według danych NBP w tym roku marża nowego kredytu o stałej stopie to niespełna 3,5 proc. W przypadku kredytu tradycyjnego to 2 proc. To ogromna różnica, która właściwie nie ma uzasadnienia.
Banki korzystają więc na polityce państwa na dwa sposoby. Po pierwsze, dzięki wysokim stopom ściągają dziesiątki miliardów złotych więcej od kredytobiorców. Po drugie, dzięki niemrawej polityce mieszkaniowej rządu mają zapewniony stały napływ nowych klientów, pomimo wysokich stóp. W jaki sposób młodzi ludzie mają zdobyć sensowne mieszkanie na dłużej, jeśli nie na kredyt bankowy? Wystarczy zerknąć na wynik banków w ostatnich dwóch latach. W okresie 2021–2023 ich wynik z tytułu odsetek wzrósł z 46 do 97,5 mld złotych, czyli ponad dwukrotnie – wyższe stopy zapewniły im ponad 50 mld zł dodatkowych wpływów. Ich zysk na czysto wzrósł w tym czasie z 6 do 28 mld zł, czyli prawie pięciokrotnie. Polska to obecnie raj dla bankowców.
Dostatnio, ale z rodzicami
W takich warunkach zakup pierwszego mieszkania jest niezwykle trudny. Bez wsparcia państwa wielu Polaków nie ma na to szans. Pokazuje to najnowszy raport Biura Informacji Kredytowej. Po likwidacji Bezpiecznego Kredytu 2 proc. w pierwszym półroczu tego roku popyt na kredyt mieszkaniowy błyskawicznie spadł – aż o 40 proc. Obecnie nie działa żaden większy publiczny program mieszkaniowy, gdyż Kredyt 0 proc. nie zdobył poparcia w koalicji rządzącej. I słusznie, gdyż już jego poprzednik wygenerował ogromny wzrost cen mieszkań. Z powodu lat zaniedbań tkwimy więc w błędnym kole. Programy dofinansowania rat prowadzą do zwyżki cen nieruchomości, w wyniku czego korzystają na nich beneficjenci, ale za to tracą wszyscy inni szukający mieszkania. Bez tych programów miliony młodych nie ma za to szans na nabycie lokalu.
Według raportu Eurofund „Developments in income inequality and the middle class in the EU”, Polska i Słowacja to jedyne państwa UE, w których w latach 2007–2021 wzrosła przeciętna liczba członków gospodarstwa domowego. To oczywiście efekt nie rosnącej dzietności, gdyż ona w Polsce jest rekordowo niska, ale rosnącej liczby tak zwanych gniazdowników – czyli dorosłych mieszkających z rodzicami.
W kwestii mieszkalnictwa jesteśmy więc w pozycji narkomana. Uzależniliśmy się od dopłat do kredytów, które dają chwilową ulgę, ale rosnąca tolerancja na ten narkotyk wymaga coraz większych dawek. Najgorsze jest to, że nikt nie ma pomysłu, jak wyjść z tego położenia, więc nawet pójście na symboliczny odwyk na niewiele się zda, gdyż po wyjściu i tak wrócimy do starych praktyk.