Tak zwany Kredyt 0 procent to jedna z najdłuższych epopei legislacyjnych w obecnej kadencji Sejmu. Intensywnie omawiano go jeszcze w kampanii wyborczej, gdy pojawił się jako odpowiedź na wprowadzony przez PiS „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Główną różnicą między obiema koncepcjami była cyferka w nazwie, która przekładała się na hipotetyczne odsetki wspieranych kredytobiorców. Mimo to po wyborach nowa władza uznała program poprzedników za chybiony, słusznie zauważając, że doprowadził do wzrostu cen mieszkań. Równocześnie część koalicji rządzącej przekonywała, że oparty na tych samych podstawach jej autorski fundusz dopłat do rat kredytów do wzrostu cen jakimś cudem nie doprowadzi.
W koalicji powstał jednak opór przed pomysłem forsowanym przez PSL i Koalicję Obywatelską. W rezultacie cały zeszły rok kolejne odsłony Kredytu 0 procent, różniące się głównie nazwą, co jakiś czas wracały na tapet, a po krótkiej dyskusji – do zamrażarki. W efekcie po raz pierwszy od lat nie ma w Polsce żadnego dużego programu mieszkaniowego. Niedługo być może się to wreszcie zmieni – ale być może nie.
Stronnictwo deweloperów
Sprzeciw wobec wprowadzenia nowego programu dopłat do kredytów wyrażały przede wszystkim Lewica oraz Polska 2050. Jest on firmowany przez ministra rozwoju i technologii Krzysztofa Paszyka z PSL, więc doszło w ten sposób do rozłamu w Trzeciej Drodze, która obecnie jest już raczej czysto teoretyczna. Polska 2050 i Lewica jednoznacznie opowiadają się za programem mieszkalnictwa społecznego, zakładającym wielomiliardowe wsparcie dla gmin, Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) i spółdzielni. W tegorocznym budżecie zarezerwowano 4 mld zł na politykę mieszkaniową, bez określenia jednoznacznego podziału. Minister Paszyk postanowił więc wyszarpać jak najwięcej na dopłaty do kredytów. Rywalizacja o podział tych
4 mld stała się tym ostrzejsza, że w kolejce pojawili się również powodzianie, których premier obiecał wesprzeć, wykorzystując właśnie tę pulę środków.
Na początku lutego minister funduszy i rozwoju regionalnego Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zaalarmowała na portalu X, że tylnymi drzwiami rząd zamierza obciąć środki przeznaczone na budownictwo społeczne o niemal połowę – z 1,1 mld do 618 mln złotych. „Nie tędy droga! Jako koalicja musimy dotrzymywać słowa. Polska 2050 złożyła ustawę zwiększającą limity Funduszu Dopłat o 1 mld i oczekuje poparcia koalicjantów” – napisała Pełczyńska-Nałęcz. Nie wymieniła wprost ministra Paszyka, lecz szybko uzupełniła to posłanka Lewicy Anna Maria Żukowska, która przy okazji zarzuciła pani minister brak odwagi cywilnej, by wskazać winnego. Wywołany minister Paszyk wyjaśnił, że środki z mieszkalnictwa społecznego zostały częściowo przekazane na pomoc dla powodzian. „Oczywiście będziemy szukać pieniędzy na budownictwo społeczne. Możemy zawsze o tym porozmawiać” – stwierdził na X Paszyk.
Dlaczego mieszkalnictwo stało się punktem zapalnym w Trzeciej Drodze i całej koalicji? Dopłaty do kredytów są powszechnie uznawane jako prezenty dla banków i deweloperów, którym państwo napędza w ten sposób nowych klientów. Nieubłagany upór Ministerstwa Rozwoju i Technologii we wprowadzeniu niepopularnego programu stał się więc podejrzany. Tym bardziej, że pojawiły się informacje o powiązaniu polityków PSL z deweloperami. Największe kontrowersje dotyczyły wiceministra Jacka Tomczaka, który był bezpośrednio odpowiedzialny za stworzenie projektu nazywanego na tamtym etapie „Mieszkaniem na start”. Jak się okazało, wiceminister Tomczak jako notariusz współpracował z firmami deweloperskimi na ogromną skalę, pośrednicząc w podpisaniu tysięcy aktów notarialnych między nabywcami a deweloperami. Tomczak został zdymisjonowany w ekspresowym tempie, by uniknąć większej kompromitacji całego środowiska. Idea, którą dzielnie forsował, jednak przetrwała.
Nowa stara filozofia
W połowie lutego Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało założenia kompleksowej polityki mieszkaniowej. „Zmieniamy filozofię rozwoju mieszkalnictwa w Polsce i zupełnie inaczej rozkładamy akcenty niż do tej pory. Według nowych założeń, najwięcej środków budżetowych przeznaczymy na te gałęzie mieszkalnictwa, które przysłużą się do zapewniania godnych warunków życia dla tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na własność” – powiedział Paszyk podczas prezentacji założeń projektu.
Jak wskazuje resort, obecnie gminy mogą ubiegać się z wymienionego przez Pełczyńską-Nałęcz Funduszu Dopłat o bezzwrotną dotację na budowę nowych mieszkań lub remont pustostanów, która może dochodzić do 80 proc. wartości inwestycji. W 2024 r. w budżecie przeznaczono na ten cel miliard złotych. Według założeń nowego programu „Klucz do mieszkania”, w 2025 r. suma ta wzrośnie do 2,5 mld zł. Autorzy projektu zakładają, że przełoży się to na istotny wzrost inwestycji w mieszkalnictwo komunalne. W tym roku może zostać sfinansowanych do 15 tys. mieszkań komunalnych i gminnych TBS-ów. Obecnie gminy oddają ledwie po kilkaset mieszkań rocznie, a ich zasób się kurczy, gdyż więcej prywatyzują.
Jednym z elementów nowej polityki będą „Inwestycje Pierwsze klucze”. Pomysł ten zakłada dopłaty do kredytów dla nabywców mieszkań od spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów i społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM). Decydując się na sprzedaż mieszkań w ramach „Inwestycji Pierwsze klucze”, inwestor będzie musiał wykazać realizację odpowiedniej liczby innych inwestycji na tani wynajem lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. W zamian, oprócz pośredniego wsparcia finansowego państwa, otrzyma również dziesięcioletnie prawo do zarządzania częścią wspólną powstałych wspólnot mieszkaniowych. Według ministerstwa, cena tych mieszkań będzie przystępna dzięki ograniczeniu marży do maksymalnie 25 proc., co jest i tak bardzo wysokim poziomem, gdyż deweloperzy w dużych miastach przeciętnie zgarniają ok. 30 proc. Wsparcie zostanie skierowane wyłącznie do nabywców nieposiadających mieszkania.
Deweloper też skorzysta
Minister Paszyk nie byłby jednak sobą, gdyby nie dodał do programu odnogi skierowanej na prywatny rynek mieszkaniowy. Fundusz „Pierwsze klucze” będzie dostępny wyłącznie dla osób, które nie miały i nie posiadają własnego mieszkania bądź domu. Będą one musiały też spełnić nieokreślone jeszcze dokładnie kryteria dochodowe. Kluczową różnicą pod względem Kredytu 0 procent będzie wykluczenie rynku pierwotnego. Nabywać będzie można wyłącznie mieszkania lub domy, które oddano do użytku co najmniej pięć lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel posiadał je od co najmniej trzech lat, co ma wyłączyć z programu mieszkania kupowane bezpośrednio od deweloperów lub flipperów. Co więcej, wprowadzony zostanie limit ceny metra kwadratowego do 10 tys. zł, a w przypadku Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia do 11 tys. zł. Gminy będą miały jednak możliwość samodzielnego wyznaczenia limitu cenowego.
To oczywiście nie oznacza, że deweloperzy w ogóle nie skorzystają. Sprzedający na rynku wtórnym będą przecież prawdopodobnie szukać czegoś innego – na przykład z rynku pierwotnego. Ważniejsze jest jednak, że ustanowienie tak niskiego limitu cenowego nie tylko znacznie ograniczy liczbę dostępnych w programie mieszkań, ale też niejako zmusi młodych do nabywania lokali w marnym standardzie, których utrzymanie może być znacznie wyższe. Co więcej, będą one wymagały w niedługim czasie gruntownej termomodernizacji w związku z unijną dyrektywą budynkową, za co zapłacić będą musiały same wspólnoty mieszkańców.
Jeśli gminy nie będą podnosić limitów cenowych, to beneficjenci „Pierwszych kluczy” mogą się wplątać w pułapkę. Minister Paszyk w rozmowie z Interią zadeklarował jednak, że będzie zachęcał samorządy do aktywności na tym polu. Zapewnił również, że minister Pełczyńska-Nałęcz „dostrzega w jego propozycji wiele dobrych rozwiązań”. Sam program dotknie zapewne jeszcze wiele zmian podczas prac legislacyjnych, gdyż każdy z koalicjantów będzie chciał tam dorzucić coś od siebie. Gdy „Klucze do mieszkania” będą wchodzić w życie, forma projektu może więc przypominać coś całkiem innego. O ile w ogóle wejdzie w życie.