Mieszkanie jednak prawem

Kształtowanie się polityki mieszkaniowej obecnego rządu to prawdziwa epopeja, która sięga jeszcze czasów sprzed objęcia władzy, gdy już toczyła się zawzięta dyskusja między aktualnymi koalicjantami. PSL oraz duża część Koalicji Obywatelskiej próbowały przeforsować program dopłat do rat kredytów, jednak pojawił się przeciw niemu ogromny opór nie tylko opozycji, ale też lewicującej części koalicji – partii Lewica i środowiska Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz w Polsce 2050. Obie grupy zdecydowanie popierały dofinansowanie budownictwa komunalnego i społecznego. Wygląda na to, że w trzecim roku dzierżenia władzy rządowa polityka w tym względzie wreszcie się wyklaruje, a zwycięży opcja komunalno-społeczna.

W dużej mierze na papierze

Projekt ustawy budżetowej na przyszły rok zakłada rekordowe nakłady na politykę mieszkaniową. Jak informuje rząd, mowa o 6,7 mld zł, czyli o 2 mld zł więcej niż w tym roku i niemal dwukrotnie więcej niż łączne wydatki w latach 2020-2023. Łącznie środki przewidziane na lata 2024–2026 przekroczą 14 mld zł.

– Inwestycje w rozwój mieszkalnictwa to dla rządu priorytet. To nie tylko konkretna pomoc dla tysięcy rodzin czy młodych ludzi kontynuujących edukację, ale także fundament stabilnego rozwoju kraju. Każda złotówka przeznaczona na nowe mieszkania, modernizację budynków czy budowę i remonty akademików przekłada się na miejsca pracy, pobudza lokalną gospodarkę i wzmacnia społeczności – stwierdził na konferencji prasowej minister finansów Andrzej Domański, jakby nie był z KO, chociaż jest.

Problem w tym, że wyżej wymienione kwoty są w dużej części na papierze. Istniejące już fundusze wspierające mieszkalnictwo komunalne i społeczne są operowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego, do którego miesięcznie wpływają wnioski na 400 mln zł. Tymczasem, według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii, na koniec roku wartość niezrealizowanych wniosków wyniesie 5 mld zł.

Obecnie realizowane są dwa programy wsparcia samorządowego budownictwa mieszkaniowego: program budownictwa socjalnego i komunalnego (BSK) oraz program społecznego budownictwa czynszowego (SBC). Pierwszy wspiera tradycyjne budownictwo komunalne, w którym gminy na własną rękę budują lub adaptują lokale. On jest najbardziej hojny, gdyż zapewnia bezzwrotne finansowanie wysokości nawet 80 proc. wartości inwestycji. Funkcjonuje już od kilku lat, ale początkowo zapewniał jedynie 35 proc. nakładów. W 2021 roku wprowadzono podwyższenie progu do 80 proc., co zwiększyło liczbę chętnych.

Drugi z programów wspiera dwa rodzaje podmiotów – społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) i towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) – które działają najczęściej jako spółki z dominującym udziałem samorządów lub spółdzielnie mieszkaniowe. W tym przypadku wsparcie jest dużo mniej hojne, gdyż sięga 45 proc. Rząd zaznacza jednak, że dodatkowo SIM-y i TBS-y mogą otrzymać dofinansowanie z KPO do 35 proc. wartości inwestycji. W przypadku klasycznych mieszkań komunalnych dotacje z KPO mogą sięgnąć maksymalnie 25 proc. Problem w tym, że dotacje z KPO trzeba zrealizować i rozliczyć do końca przyszłego roku. Czasu jest więc bardzo mało, tymczasem w BGK zalegają niezrealizowane wnioski na 5 mld zł. Poza tym pieniądze z KPO są przeznaczone na inwestycje o wysokim standardzie energetycznym, które są droższe, a więc dla samorządów znacznie mniej atrakcyjne.

Piąte koło u wozu

Żeby odetkać te zatory, rząd zamierza dofinansować wreszcie obszar publicznego mieszkalnictwa. Wśród planowanych na ten cel nakładów w wysokości 6,7 mld zł wydatki na dotacje dla budownictwa komunalnego i społecznego wyniosą 4 mld zł, czyli aż 60 proc. Już w styczniu BGK zostanie dofinansowane kwotą 3 mld zł, co ma odblokować większość wniosków. Następne pieniądze będą trafiać w transzach, a w tym celu zostanie też podniesiony próg maksymalnych łącznych wydatków obu programów samorządowego budownictwa mieszkaniowego z 4,5 do niemal 7 mld zł. Pozostałe dopłaty będą zapewne uzupełniane środkami z KPO, które jednak będą niezwykle trudne do realizacji. Mimo wszystko większość wniosków na klasyczne mieszkania komunalne powinna być sfinansowana tylko ze środków budżetowych. Według wiceministra rozwoju Tomasza Lewandowskiego, część wniosków składanych przez SIM-y i TBS-y jest nieprzemyślanych i dla nich pieniędzy może zabraknąć.

Trudno powiedzieć, czy te informacje o wadliwych wnioskach są prawdziwe, czy są tylko zasłoną dymną na wypadek, gdyby środków jednak zabrakło. Opieszałość samorządowców w budowaniu lokali sprawia raczej wrażenie, że nad swoimi wnioskami myślą aż za dużo. Pomimo bardzo hojnego od kilku już lat dofinansowania mieszkań komunalnych do 80 proc. kosztów, gminy nie palą się wcale do inwestycji budowlanych. Pracownicy samorządowi, jeśli tylko nie muszą podawać nazwiska, wprost przyznają, że tego typu projekty wcale nie cieszą się wielką estymą w lokalnym elektoracie, gdyż finalnie korzysta z nich tylko zdecydowana mniejszość gospodarstw domowych należących do wspólnoty. Włodarze miast i mniejszych ośrodków traktują więc politykę mieszkaniową jako jedną z ostatnich pozycji na liście priorytetów. Wręcz przeciwnie, wolą nawet pozbywać się istniejącego już zasobu, by umyć ręce od problemów z zarządzaniem nim, w tym ściąganiem nieopłaconych czynszów i opłat.

Oczywiście takie podejście jest merytorycznie nieuzasadnione. Rozwój budownictwa komunalnego jest finalnie korzystny zarówno dla mieszkańców, jak i władzy samorządowej. Wzrost podaży lokali w przystępnych cenach obniża je także na rynku komercyjnym, zarówno własnościowym, jak i najmu. Lokalni deweloperzy i mieszkanicznicy stają się bardziej pozytywnie nastawieni do klienta, gdyż czują na karku oddech silnej konkurencji ze strony samorządu. Poza tym mieszkania komunalne zwykle nie są zamieszkiwane przez dekady przez jedną rodzinę, lecz istnieje w ich ramach spora rotacja, więc zwiększają one dostępne opcje mieszkaniowe na terenie wspólnoty lokalnej. Samorząd, o ile ma rozwinięty zasób mieszkaniowy, może wpływać na  niego nie tylko bezpośrednio, konkurując o lokatora cenami, ale też pośrednio, kształtując dobre praktyki najmu, które mogą rozprzestrzeniać się także w sektorze prywatnym.

Lokali przybywa, chociaż ubywa

Wyżej opisane mechanizmy nie sprzedają się jednak tak dobrze jak wolnorynkowe dogmaty, więc samorządowcy nadal traktują swoje zasoby mieszkaniowe jak balast. Pomimo pojawiających się wciąż liczb o nowych samorządowych lokalach w gminach rozsianych w całej Polsce, per saldo liczba mieszkań komunalnych spada. W 2022 roku liczba aktywnych umów najmu lokali mieszkalnych wynosiła 620 tys. W 2024 roku było to już zaledwie 595 tys., co oznacza spadek o 25 tys. w ciągu ledwie dwóch lat. W samym 2024 roku, a więc już pod obecną władzą, ubyło 8 tysięcy wynajętych lokali komunalnych. Poza tym samorządy posiadają jeszcze lokale socjalne, zwykle zamieszkiwane przez bardzo ubogich lub wręcz eksmitowanych z wcześniejszego lokum. Te mieszkania są już w ogóle traktowane jak piąte koło u wozu, więc ich zasób też się kurczy, chociaż na szczęście słabiej – z 66 tys. w 2022 do 63 tys. w 2024 roku.

Według danych fundacji Habitat for Humanity Poland, aż 27 proc. Polek i Polaków znajduje się w luce czynszowej. Czym to w ogóle jest? „W luce czynszowej znajdują się osoby i gospodarstwa domowe, których dochody są zbyt niskie, aby wynająć lub kupić mieszkanie po cenie rynkowej adekwatne do ich potrzeb, a jednocześnie zbyt wysokie, aby kwalifikować się do mieszkań socjalnych lub innych form wsparcia” – czytamy w raporcie HfH. Problemy tej ponad jednej czwartej społeczeństwa w zaspokojeniu zupełnie podstawowej potrzeby, jaką jest posiadanie dachu nad głową, są w dużej części efektem indolencji samorządowców. Być może więcej bezzwrotnych pieniędzy do zdobycia skłoni ich, by jednak swoje ustawowe zadania w zakresie mieszkalnictwa zacząć wreszcie realizować.