Obecny kryzys mieszkaniowy objawia się najbardziej w rosnącej liczbie młodych dorosłych, dla których usamodzielnienie się jest misją niemożliwą. Ludzie mieszkający do późnych lat z rodzicami są często traktowani i określani z lekceważeniem. Włoskie bamboccioni daje do zrozumienia, że to ludzie jeszcze niedojrzali, których należy traktować jak dzieci. Polskie określenie „gniazdownicy” również kojarzy się pejoratywnie. Gniazdownictwo jest jednak bardziej zjawiskiem niż efektem podejmowanych świadomie decyzji. Zjawiskiem, które dotyka coraz większej liczby młodych Polaków i Polek.
Uwłaszczenie rodziców
Zarzewiem polskiego kryzysu mieszkaniowego są już lata 90., gdy państwo wycofało się z prowadzenia aktywnej polityki mieszkaniowej, a gminy i spółdzielnie rozpoczęły stopniową prywatyzację swoich zasobów. Sama sprzedaż mieszkań komunalnych czy spółdzielczych ich wieloletnim użytkownikom za symboliczne kwoty niekoniecznie była złą decyzją. W ten sposób można było łatwo wyposażyć wyposzczone latami PRL-u społeczeństwo w kapitał. Do dziś to mieszkanie – pod względem wartości – stanowi zdecydowaną większość majątku statystycznego gospodarstwa domowego w Polsce. Bez tych mieszkań bylibyśmy biedni jak myszy kościelne.
Problem w tym, że na ich miejsce nie powstawały nowe. I nie chodzi tylko o nowe mieszkania komunalne czy spółdzielcze, ale w ogóle jakiekolwiek. W latach 90. nastąpił kryzys na rynku mieszkaniowym, a liczba oddawanych mieszkań spadła z około 200 tys. rocznie w epoce Jaruzelskiego do ledwie 60–70 tys. W tym samym okresie zaczęło również dorastać ostatnie pokolenie wyżu demograficznego, czyli milenialsi. Inaczej mówiąc, w latach 80. urodziło się mnóstwo dzieci, ale niestety w latach 90. zapomniano zbudować im mieszkania. Problemów było wtedy tak dużo, że tanie mieszkalnictwo wydawało się fanaberią.
67%
Polek i Polaków w wieku od 18 do 34 lat w 2023 r. zamieszkiwało z rodzicami.
Średnia unijna była o 18 pkt. proc. niższa
Do Unii Europejskiej wchodziliśmy już więc z ogromną liczbą młodych dorosłych, którzy tkwili w swoich pokojach dziecięcych. Odsetek osób w wieku 18–34 lata, które nadal zamieszkiwały domy rodzinne, w 2005 r. wyniósł 57 proc. Już wtedy był to jeden z wyższych wyników w UE. Przez długi czas sytuacja utrzymywała się na tym poziomie. Zaraz przed pandemią odsetek gniazdowników w Polsce wyniósł 59 proc., więc niemal tyle samo, co po wejściu do UE.
Pandemia stała się jednak kolejnym punktem zwrotnym dla polskiego mieszkalnictwa. Już same lockdowny zachęciły studentów i pracowników dorywczych do powrotu na rodzinną prowincję lub do mniejszych miast. Tym bardziej, że pojawiły się możliwości pracy i nauki zdalnej. Kolejnym czynnikiem stały się niskie stopy procentowe, które skłoniły majętnych Polaków do lokowania oszczędności w mieszkania, co wywindowało ich ceny. To w czasie pandemii polski rynek nieruchomości oderwał się od reszty UE i rozpoczął szybką drogę w górę. Polskie mieszkania stały się bardzo atrakcyjnym aktywem inwestycyjnym, głównie dla zamożnych obywateli Polski, ale pojawiły się też zagraniczne fundusze inwestycyjne, których rola wciąż jest jednak niewielka. Według danych NBP w latach popandemicznych inwestorzy łącznie zaczęli przewyższać liczebnie zwyczajnych klientów deweloperów, którzy chcieli nabyć lokal dla siebie.
Flipperzy i inne nieszczęścia
Co gorsza, pojawiły się kolejne patologie. Dysponujący kapitałem młodzi ludzie postanowili wykorzystać sytuację na rynku, widząc okazję do łatwego zysku. Jedną z takich okazji było wykupywanie zwykłych, kilkupokojowych mieszkań i zamiana ich w mikrokawalerki. W ten sposób z rynku znikały porządne mieszkania, pojawiały się za to klitki, godne rozważenia dla imigrantów czasowych albo studentów, a nie ludzi chcących się usamodzielnić i założyć rodzinę. Drugim sposobem łatwego zarabiania na lokalach mieszkalnych stał się flipping. Flipperzy to ludzie wykupujący mieszkania od deweloperów, a następnie odsprzedający je po wyższej cenie. Czasem po zaledwie kilku tygodniach. Udział flipperów w największych miastach w Polsce wynosi ok. 5–10 proc. kupujących, czyli jest znacznie wyższy od funduszy inwestycyjnych.
Aktywność różnego rodzaju inwestorów – głównie zwykłych osób fizycznych, ale też właśnie flipperów, specjalistów od mikrokawalerek czy funduszy – wywindowała polski rynek mieszkaniowy do poziomu już bliskiego cenowo Europie Zachodniej. W latach 2015–2022 ceny nieruchomości w całej UE wzrosły o niecałą połowę. W Polsce o ponad dwie trzecie.
A to nie wszystkie nieszczęścia, które spadły na ludzi szukających mieszkania w Polsce. Kryzys uchodźczy wygenerował kolejną presję na rynek, tym razem jednak w segmencie najmu. Podobnie jak rozpoczęta już kilka lat wcześniej polityka proimigracyjna, umożliwiająca polskim pracodawcom ściąganie ludzi z właściwie każdego zakątka globu. 1,5 miliona uchodźców oraz setki tysięcy imigrantów zarobkowych musiało gdzieś mieszkać, a naturalnym wyborem stał się dla nich najem. W 2022 r. ceny najmu oszalały – w największych miastach wzrosły o ok. 30 proc. Rok później ceny wzrosły dwukrotnie słabiej, jednak to wciąż oznaczało kilkunastoprocentowe podwyżki.
W ten sposób odsetek młodych dorosłych, którzy rezygnowali z wyprowadzki, radykalnie wzrósł. Obecnie jest to po prostu najpowszechniejszy sposób posiadania dachu nad głową wśród młodych obywateli naszego kraju. Gniazdownictwo stało się więc normą. Według danych Eurostatu, w 2023 r. aż 67 proc. Polek i Polaków w wieku 18–34 lata zamieszkiwało z rodzicami. Średnia unijna była o 18 pkt. proc. niższa. Przed nami znalazły się tylko Chorwacja (aż 77 proc. gniazdowników), Słowacja, Portugalia i Włochy. W Niemczech gniazdownikiem jest co trzeci mieszkaniec kraju, a w państwach nordyckich to ledwie 16 proc.
Uwiązani do rodzinnego domu
Dla wielu ludzi obserwujących to z boku, szczególnie jeśli sami się już ustatkowali, może to wyglądać jako przedłużanie sobie młodości. Obecni gniazdownicy zwyczajnie jednak pracują na swoje utrzymanie. Po prostu po pracy wracają do swojego rodzinnego mieszkania, a rodziców zaczynają traktować trochę jak współlokatorów. Niejednokrotnie dokładają do kosztów utrzymania mieszkania, dzięki czemu pod tym względem wypadamy znakomicie na tle innych krajów UE. Według Eurostatu w 2022 r. zaledwie 6,5 proc. polskich gospodarstw domowych było przeciążonych kosztami mieszkaniowymi. W Niemczech i Austrii było ich proporcjonalnie dwa razy więcej, a w Danii nawet trzy razy więcej. Średnia unijna wyniosła 11 proc. Dobry wynik Polski to jednak skutek kryzysu i zjawiska gniazdownictwa – ludzie, którzy powinni tworzyć własne gospodarstwa domowe, uzupełniają budżety gospodarstwa domowego rodziców w zamian za możliwość pozostania w domu rodzinnym.
Wśród zatrudnionych Polek i Polaków w grupie wiekowej 25–34 lata aż 42 proc. zamieszkuje z rodzicami. Co drugi pracujący młody dorosły wciąż się nie usamodzielnił. W Czechach to tylko
26 proc., a w Niemczech 12 proc. W państwach nordyckich takie zjawisko praktycznie nie występuje (sięga 2–4 proc.).
Ktoś mógłby więc powiedzieć, że gniazdownikom nic złego się nie dzieje. Przecież ich status zamieszkania to taka familiarna forma najmu. Skoro państwo na masową skalę uwłaszczyło ich rodziców, to dlaczego młodzi nie mieliby z tego korzystać? Bycie uwiązanym przy rodzicach – a przynajmniej ich domu – trwale jednak degraduje życie w późniejszych etapach oraz ma fatalne skutki społeczne. Przede wszystkim wpływa na wskaźniki dzietności. W XXI w. nikt sobie nie wyobraża posiadania dzieci, podnajmując pokoik u rodziców, chociaż w XX wieku takie sytuacje były normą. Kryzys mieszkaniowy jako całość – a zjawisko gniazdownictwa jest jego ważnym elementem – ma wymierny wpływ na spadek wskaźnika dzietności – w zeszłym roku było to już ledwie 1,16. Kurs na Koreę Południową, gdzie przypada mniej niż jedno dziecko na kobietę w wieku rozrodczym, został już dawno obrany. Teraz zbliżamy się do celu.
Uzależnienie od rodziców wpływa również negatywnie na psychikę młodych dorosłych, obniżając ich pewność siebie i poczucie sprawczości. W zeszłorocznym badaniu „Parental co-residence and young adults’ mental health” (Rebecca Bentley, Li Ang, Howard Amber) sprawdzono stan psychiki Australijczyków w wieku 18–34 lata zamieszkujących domy rodzinne na tle ich usamodzielnionych rówieśników. Młodzi dorośli zamieszkujący z rodzicami mieli istotnie gorszy stan zdrowia psychicznego, a różnice były szczególnie duże w najstarszej grupie wiekowej (30–34 lata), wśród kobiet i mieszkańców lokali socjalnych. Natomiast osobom w wieku 18–21 lat mieszkanie z rodzicami akurat służy, gdyż czuły się lepiej od samodzielnych rówieśników.
Kolejnym negatywnym skutkiem społecznym jest również niska mobilność wewnętrzna. Ludzie uwięzieni w domach rodzinnych nie mogą podjąć pracy w odległym mieście, nawet jeśli rynek pracy w ich gminie lub powiecie jest koszmarny. Według raportu OECD „Should I stay or should I go? Housing and residential mobility across OECD countries” najniższa mobilność wewnętrzna jest notowana w tych samych państwach, w których powszechne jest gniazdownictwo – czyli w Europie Południowej (Hiszpania, Grecja, Włochy) oraz Środkowo-Wschodniej (Polska, Słowacja czy Czechy).
Regulacje przede wszystkim
Oczywiście sytuacji mieszkaniowej nie da się zmienić w krótkim czasie. Budowa mieszkań trwa, podobnie jak ich późniejsza sprzedaż lub rozdysponowanie. Doszliśmy więc do sytuacji, w której kluczowa nie jest już budowa mieszkań komunalnych czy społecznych, ale regulacje, które zahamują wzrost cen. Bo to rosnące ceny gnieżdżą ludzi w domach rodzinnych. Trzeba więc przede wszystkim uniemożliwić działalność flipperom i innym spekulantom na rynku mieszkaniowym. Do Sejmu trafił zresztą już projekt ustawy antyflipperskiej, który ma luki i wady, ale można go zwyczajnie poprawić podczas pracy w komisji.
Warto też zniechęcać do inwestowania w mieszkania na inne sposoby, np. wprowadzając podatek od pustostanów lub podatek katastralny od trzeciego mieszkania wzwyż. Na deweloperów można nałożyć obowiązek przeznaczania jakiejś części ich inwestycji – np. 10 proc. mieszkań – na tani najem.
Oczywiście można wciąż wierzyć, że budownictwo komunalne lub szerzej – publiczne – stanie się receptą na kryzys mieszkaniowy. Problem w tym, że samorządy nie chcą budować mieszkań, a te, które mają, wciąż stopniowo wyprzedają. A ich mieszkańcom najwyraźniej taka polityka się podoba, gdyż winni tej sytuacji włodarze miast nadal są wybierani. Chociaż od kilku już lat mają do dyspozycji niemałe środki, chociażby z Funduszu Dopłat BGK.
Pozostają więc regulacje. One wbrew pozorom wcale nie są nieskuteczne. Widać to było po panice YouTubowych flipperów, którą wywołała prezentacja ustawy antyflipperskiej. Zamiast podwyższać popyt dopłatami do kredytów, co podnosi ceny na rynku, lepiej obniżyć popyt, usuwając z niego ludzi, którzy na nim żerują – i w ten sposób zahamować wzrost cen.