Mamy do czynienia z największym kryzysem uchodźczym w Europie od zakończenia II wojny światowej. Granicę z Unią Europejską przekroczyły już 4 mln uchodźców z Ukrainy, tymczasem w całym 2015 r., gdy miał miejsce poprzedni duży kryzys migracyjny, związany głównie z wojną w Syrii, do Europy przybyło 1,8 mln osób. Do 11 kwietnia granicę z Polską przekroczyło niecałe 2,7 mln Ukraińców – nawet jeśli połowa z nich skierowała się do innych państw UE, i tak musimy znaleźć miejsce zamieszkania dla niecałych półtora miliona osób.
Spuchnięta luka mieszkaniowa
Do 8 kwietnia nadano numer PESEL dla 800 tys. uchodźców z Ukrainy. Aż połowa z nich to dzieci lub osoby nieletnie. 44,5 proc. to kobiety, a pozostałe 6 proc. to seniorzy lub mężczyźni w wieku produkcyjnym. Granicę z Europą przekraczają więc przede wszystkim matki z dziećmi, nawet osoby starsze niechętnie decydują się na opuszczenie swoich domów. Zapewne znaczna część uchodźców zdecyduje się wrócić do ojczyzny, gdy sytuacja się uspokoi i zostanie podpisany przynajmniej rozejm. Jednak duża część nie będzie miała gdzie wrócić. Domy wielu uchodźców zostały zniszczone, a ich bliscy często stracili życie. Za kilka tygodni, gdy skończy się rządowe wsparcie dla uchodźców z Ukrainy, przewidziane na 60 dni, nasi goście będą musieli znaleźć własne lokum. Według szacunków banku PKO BP kryzys uchodźcy wygeneruje potrzebę dodatkowych 230 tys. mieszkań. Mniej więcej tyle budujemy przez rok.
Może uda się im znaleźć własny kąt w obecnym zasobie mieszkaniowym? Na przykład podnajmując na dłużej pokoje w lokalach już zamieszkałych? Z tym również może być problem, gdyż mieszkania w Polsce były jednymi z najbardziej przeludnionych w Europie już przed 24 lutego 2022 r. Według Eurostatu wskaźnik przeludnienia mieszkań w Polsce jest ponaddwukrotnie wyższy niż średnia unijna. Jedynie 15 proc. społeczeństwa Polski mieszka w lokalach, które mogłyby pomieścić jeszcze dodatkowych lokatorów – to zaś odsetek dwukrotnie niższy od średniej unijnej. Według danych z najnowszego „Property Index” Deloitte’a, żeby dogonić pod względem mieszkaniowym Niemcy, musielibyśmy zbudować dodatkowe 4,7 mln mieszkań. By dogonić pod tym względem przynajmniej Węgry, nad Wisłą musiałoby powstać niecałe 3 mln mieszkań. Luka mieszkaniowa w Polsce jest więc ogromna, a kryzys uchodźczy jeszcze nasze zapóźnienia pogłębi. Na zbudowanie 3 mln mieszkań, przy obecnym tempie ich oddawania, potrzebowalibyśmy jakieś 12 lat.
Gdzie się podziały tamte mieszkania?
Oczywiście uchodźcy nie będą, przynajmniej na razie, kupować mieszkań od dewelopera lub na rynku wtórnym. Póki nie zdecydują, czy zostać nad Wisłą na stałe, skupiać się będą na znalezieniu lokalu na wynajem. I tu pojawia się kolejny problem, gdyż rynek najmu w Polsce niezmiennie jest w powijakach. Według „Pulsu Nieruchomości” PKO BP wolne mieszkania na wynajem są w stanie pomieścić dodatkowo około 200 tys. uchodźców z Ukrainy – przy przeciętnym zaludnieniu lokali, które w Polsce i tak jest bardzo wysokie. Rynek mieszkań na wynajem jest więc kilkukrotnie zbyt mały, żeby móc sprostać kryzysowi uchodźczemu. Większość właścicieli już zaczęła przygotowywać swoje wolne mieszkania dla uchodźców. Mieszkania zaczynają znikać jeden po drugim z rynku najmu. Od końca lutego wycofano aż 80 proc. lokali przeznaczonych do wynajmu we Wrocławiu. W Krakowie i Gdańsku oferta mieszkań na wynajem zmniejszyła się o trzy czwarte. W Łodzi wyparowało dwie trzecie ofert, a w Poznaniu ponad połowa.
We wszystkich miastach wojewódzkich, poza Olsztynem, liczba wolnych lokali na wynajem spadła o kilkadziesiąt procent. Właściciele chcą zapewne skorzystać z rządowego wsparcia dla osób goszczących uchodźców w swoich domach – mowa o około 40 zł na osobę dziennie. Mieszkań dla uchodźców poszukują także osoby goszczące ich w swoich domach, jak i sami Ukraińcy. Liczba wyszukań mieszkań na wynajem w serwisie Otodom wzrosła w samym marcu o 166 proc. W serwisie Olx liczba analogicznych wyszukań wzrosła w tym czasie ponaddwukrotnie.
Obserwujemy więc obecnie niespotykane załamanie się dostępności mieszkań na wynajem – lub też, jak określają to analitycy, mamy właśnie do czynienia z szokiem popytowym na mieszkania czynszowe. Zapotrzebowanie na lokale drastycznie przekracza ich podaż, co oczywiście przekłada się na wysokość czynszów. Według danych PKO BP, w samym marcu wysokość stawek najmu we Wrocławiu i Krakowie wzrosła o ponad jedną trzecią – w stosunku do lutego. W Poznaniu i Szczecinie kryzys uchodźczy wygenerował skok wysokości czynszów o ponad jedną czwartą, a w Łodzi o niecałą jedną czwartą. Jeśli ktoś przed 24 lutego rozważał najem lokalu, ale postanowił jeszcze poczekać kilka tygodni, to obecnie musi sobie pluć w brodę, gdyż w ciągu zaledwie kilku tygodni jego siła nabywcza drastycznie spadła – zamiast dwóch pokojów na 40 metrach, za tę samą cenę może wynająć sobie aktualnie 30-metrową kawalerkę.
Marzenie o zdolności kredytowej
Co gorsza, w nadchodzących miesiącach powinno także wyraźnie wzrosnąć zapotrzebowania na lokale do wynajęcia wśród Polek i Polaków. A to dlatego, że coraz mniej osób będzie stać na kredyt mieszkaniowy. W kwietniu Rada Polityki Pieniężnej po raz kolejny podniosła referencyjną stopę procentową – i to aż o cały jeden punkt procentowy (do 4,5 proc.). Nasz system bankowy przygotowuje się na kolejne podwyżki. Komisja Nadzoru Finansowego zaleciła bankom, by podczas określania zdolności kredytowej zakładały, że stopa procentowa wzrośnie jeszcze o dodatkowe 5 pkt proc., czyli do 9,5 proc. Oczywiście stopa niekoniecznie wzrośnie aż do takiego poziomu. To jedynie bufor bezpieczeństwa, który jednak drastycznie zmniejsza zdolność kredytową. Według Biura Informacji Kredytowej, już w lutym zdolność kredytowa przeciętnego Polaka spadła o niecałą jedną trzecią w stosunku do jesieni zeszłego roku, gdy zaczęła się seria podwyżek stóp. W ciągu kolejnych miesięcy spadnie prawdopodobnie o łącznie prawie połowę. Inaczej mówiąc, mogąc wziąć we wrześniu kredyt na 60-metrowe mieszkanie, obecnie można już sobie pozwolić jedynie na ponad 40 mkw., a w drugiej połowie roku już jedynie na nieco ponad 30 mkw.
Tymczasem w Polsce prawie połowa osób w wieku 25–34 lata nadal mieszka z rodzicami. Głód mieszkań jest więc w Polsce ogromny. W całej UE w tej grupie wiekowej jedynie 30 proc. wciąż zamieszkuje w domu rodzinnym. Większość młodych dorosłych nie mieszka z rodzicami dla przyjemności, lecz z przymusu. Po prostu zakup mieszkania przekracza ich możliwości finansowe. Obecnie za średnią krajową można w Polsce kupić 0,7 mkw. lokalu mieszkalnego. Ceny nieruchomości mieszkalnych rosną, podobnie jak stopy procentowe, co w każdym kolejnym miesiącu zamyka możliwość wzięcia kredytu przed tysiącami młodych ludzi. W wysoko rozwiniętym państwie można by im polecić wynajem w mieszkalnictwie publicznym, niestety klasa rządząca w Polsce zwyczajnie zapomniała o rozwoju budownictwa publicznego. Licząc na to, że problemy mieszkaniowe rozwiąże rynek i wzrost gospodarczy. Jak bardzo błędne było to założenie, niedługo przyjdzie nam się przekonać. A właściwie już się przekonujemy.