Dosyć niespodziewanie pod koniec stycznia Parlament Europejski wezwał państwa członkowskie do rozwiązania problemu kryzysu mieszkaniowego – kryzysu, o którym większość śledzących politykę i debatę publiczną nawet nie słyszała. I nic dziwnego. O drożejących mieszkaniach w mediach nie mówi się zwykle w ponurym tonie, tak jak na to sprawa zasługuje, lecz w optymistycznym. Skoro drożeją, to znaczy, że się bogacimy, bo przecież każdy ma jakieś mieszkanie, prawda? Nie do końca.
Drożejące mieszkania to świetna wiadomość z punktu widzenia inwestorów, posiadaczy mieszkań na wynajem, ewentualnie tej bardzo jednak wąskiej grupy osób, która ma jakieś mieszkanie „na zbyciu” i rozgląda się za kupcem. Dla zdecydowanej większości społeczeństwa Polski, a także całej Europy, nieustanny wzrost cen mieszkań to problem. Rodzice obawiają się, że ich dzieci nie będzie stać na własny dach nad głową, najemcy muszą płacić wyższe czynsze, a młode małżeństwa muszą mierzyć się z problemem braku zdolności kredytowej. Drożejące mieszkania jako dobra wiadomość to perspektywa zamożnej mniejszości, a nie większości.
Mieszkanie prawem, nie aktywem
Parlament Europejski wezwał kraje UE do uznania prawa do godnych i przystępnych cenowo warunków mieszkaniowych za podstawowe prawo człowieka. „Mieszkanie prawem, nie towarem” to stare hasło socjalnej lewicy w rodzaju formacji Piotra Ikonowicza, często jednak wyśmiewane. Zupełnie niesłusznie, brak komfortowego mieszkania uniemożliwia człowiekowi realizację podstawowego prawa, jakim jest prawo do życia. To, co od lat powtarzał traktowany z przymrużeniem oka Ikonowicz, teraz niemalże słowo w słowo powtórzył Parlament Europejski. Według PE każdy powinien mieć równy dostęp do „zdrowych” mieszkań – czyli dysponujących odpowiednimi warunkami sanitarnymi i niezawodnymi dostawami energii.
Chociaż Europa jest tym regionem świata, w którym standardy socjalne są rozwinięte w największym stopniu, to nawet na Starym Kontynencie prawo do mieszkania nie zostało nigdy zrealizowane. Europosłowie zwracają uwagę, że co dziesiąty mieszkaniec UE wydaje na utrzymanie mieszkania więcej niż 40 proc. swoich dochodów, co jest granicą cenowej przystępności mieszkania. Szczególnie źle jest w Grecji, w której 40 proc. społeczeństwa mieszka w lokalach powyżej ich przystępności cenowej. Za nią jest Bułgaria, w której takich mieszkańców jest 18 proc. Polska plasuje się mniej więcej w środku stawki, a odsetek mieszkańców płacących za utrzymanie mieszkania powyżej 40 proc. dochodów wynosi „jedynie” 6,2 proc. Nie znaczy to jednak, że nad Wisłą problemu nie ma.
Kluczową przyczyną kryzysu mieszkaniowego według PE jest „konwersja mieszkań na aktywa finansowe”. Inaczej mówiąc, mieszkanie na rynku przestało być dobrem podstawowego użytku, a stało się sposobem lokowania oszczędności lub nawet inwestycji krótkoterminowych. Mieszkanie stało się nawet już nie towarem, jak było to jeszcze niedawno, ale aktywem finansowym, niczym obligacje skarbowe albo akcje przedsiębiorstw. Właśnie z tego powodu w całej UE w ciągu ostatnich trzech lat ceny nieruchomości mieszkalnych rosły w tempie 5 proc. rocznie, a więc znacznie szybciej, niż rósł PKB, a także płace. Pod względem dostępności mieszkań Europejczycy w ostatnich latach realnie zbiednieli.
Moda na klitkę
W Polsce ten problem może jeszcze nie być dostrzegany, a przynajmniej nie we wszystkich rejonach kraju. Jednak to zjawisko dotarło już także nad Wisłę i to wcale nie w małej skali. Mieszkania w Warszawie oraz Krakowie coraz częściej są traktowane jako aktywa. Właśnie z tego powodu ceny nieruchomości mieszkalnych w tych dwóch miastach są o kilkadziesiąt procent wyższe niż przeciętnie w całym kraju. W 2019 r. ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 10 proc., natomiast płace nominalne o 7 proc. Tak więc realnie, pod względem dostępności mieszkań zbiednieliśmy. I tak było też w poprzednich latach. Jeszcze w 2017 r. za średnią pensję mogliśmy kupić 0,84 mkw. mieszkania. Mało? W 2018 r. było to już tylko 0,8 mkw., a rok później zaledwie 0,78 mkw. Pod względem dostępności mieszkań cofnęliśmy się o jakąś dekadę.
Na początku kryzysu pandemicznego mówiło się, że to koniec hossy na rynku nieruchomości mieszkalnych. Niestety akurat ta zapowiedź załamania na rynku się nie sprawdziła. W ubiegłym roku ceny mieszkań rosły nawet jeszcze nieco szybciej. W III kwartale 2020 r. wzrosły o niecałe 11 proc. Co oznacza, że były wyższe o 37 proc. niż w 2015 r. Wzrost o jedną trzecią w ciągu ledwie pięciu lat brzydko pachnie bańką mieszkaniową. W tym roku ceny mieszkań mogą wzrosnąć o kolejne kilka procent – tak przynajmniej szacuje Polski Związek Firm Deweloperskich.
Coraz większą „popularnością” cieszą się więc mieszkania bardzo małe, ale za to tanie. Co jakiś czas pojawiają się absurdalne ogłoszenia mieszkaniowe. Najbardziej kuriozalnym z nich było ogłoszenie o wynajęciu 9-metrowego pokoju (tzn. 3x3 metry) w Warszawie za tysiąc złotych miesięcznie. W pokoju tym ledwie mieściło się łóżko i wąska szafa. Inne ogłoszenie oferowało mieszkanie w suterenie, czyli de facto w piwnicy, za niecałe 9 tysięcy złotych od metra. Cała ta „kawalerka” o powierzchni 13,5 mkw. miała kosztować 118 tys. złotych. Przy czym nie była umeblowana, miała nieotynkowane ściany i znajdowała się w kamienicy. Dlaczego była tak droga? Bo była w Warszawie. Oczywiście to skrajne przypadki i miejmy nadzieję, że oferty te nie znalazły nabywców. Jednak fakt, że w ogóle się one pojawiają, dowodzi, że polski rynek mieszkań w największych miastach staje się wrogi zwykłemu człowiekowi, który mieszkanie traktuje jako dach nad głową, a nie rodzaj inwestycji krótkoterminowej.
Deweloperska bonanza
Z tego obrotu sprawy najbardziej cieszą się deweloperzy. Obecnie deweloperka stała się najbardziej intratną branżą w Polsce. Według danych NBP, stopa zwrotu z kapitału własnego firm deweloperskich wynosiła w połowie zeszłego roku 19 proc. To absolutny rekord wśród wszystkich branż w Polsce, nawet tych najbardziej zaawansowanych technologicznie. Analogiczna stopa zwrotu z kapitału firm informatycznych wyniosła „zaledwie” 9 proc., a w przypadku firm motoryzacyjnych 9,5 proc. Tak więc zyski deweloperów są dwukrotnie wyższe niż zyski w pozostałych dwóch najbardziej intratnych branżach w Polsce.
Także na giełdzie firmy deweloperskie zapewniają swoim udziałowcom i inwestorom krótkoterminowym najwyższe zyski. W ciągu ostatnich dwóch lat najwyższe stopy wzrostu na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie zapewniały akcje firm deweloperskich, na których można było zarobić aż 140 proc. Za nimi były firmy informatyczne, których akcje umożliwiały osiągnięcie prawie dwukrotnie mniejszego zwrotu. Inaczej mówiąc, każdy, kto ma w Polsce pieniądze, doskonale zdaje sobie sprawę, że inwestowanie w deweloperów to doskonały biznes, bo w najbliższych latach zawsze będą wychodzić na swoje. Czyli ceny nieruchomości mieszkalnych nadal będą rosnąć.
A dlaczego właściwie firmy deweloperskie są tak rentowne? I to znacznie bardziej od firm informatycznych, choć przecież światowa gospodarka przechodzi właśnie rewolucję informatyczną i zmierza w kierunku tak zwanej gospodarki 4.0? Głównie dlatego, że nie mają specjalnej konkurencji, a popyt na mieszkania wśród zwykłych użytkowników nadal jest niezaspokojony. Mogą więc być spokojni, że nawet drogie mieszkania znajdą swoich nabywców. W 2020 r. oddano rekordowe 222 tys. mieszkań, czyli wróciliśmy do poziomu z lat 80. (do dekady Gierka jeszcze nam brakuje). Aż dwie trzecie mieszkań wybudowali deweloperzy. Zdecydowana większość pozostałych to rozdrobnione inwestycje prywatne. Deweloperzy są hegemonem, więc sprzedają mieszkania drogo, „bo mogą”. Nie mają przeciwwagi w postaci dużego inwestora publicznego – państwa lub grupy samorządów.
Mieszkanie jako pokój hotelowy
Do Polski dotarło także inne niekorzystne zjawisko, mianowicie najem krótkoterminowy. Czyli wynajmowanie lokali na okres poniżej 30 dni – zwykle jedynie na kilka. Odbywa się to przez kilka bardzo popularnych platform internetowych, z Airbnb na czele. Najem krótkoterminowy pozwala na osiąganie bardzo wysokich zysków nawet dzięki tylko kilku mieszkaniom, które są obłożone jedynie przez część roku. Ten rodzaj najmu przynosi mieszkańcom wiele utrapień. Z mieszkań tego typu korzysta się głównie po to, by spędzić urlop w jakimś mieście lub zorganizować w nim zabawę – np. urodziny lub kawalerskie. Jak dobrze wiadomo, potrzeby stałych mieszkańców oraz okazjonalnych turystów są zupełnie inne, przez co dochodzi do wielu zgrzytów. Mówiąc wprost, najemcy krótkoterminowi potrafią zatruwać życie stałym mieszkańcom danego budynku. Inwestora to niewiele interesuje, bo on najczęściej mieszka zupełnie gdzie indziej. Liczy jedynie na wpływy od najemców.
Często mówi się, że najem krótkoterminowy to dobre rozwiązanie dla drobnych inwestorów, którzy mają jeden dodatkowy lokal i chcą sobie dzięki niemu dorobić. To nie do końca prawda. Na tym rynku królują średni inwestorzy, którzy mają po kilka lokali i większość swoich dochodów czerpią właśnie z tej działalności. Przykładowo w Warszawie właściciele co najmniej czterech mieszkań odpowiadają za 57 proc. wystawionych na Airbnb ofert, a 5 proc. największych inwestorów rynku najmu krótkoterminowego w stolicy zgarnia prawie dwie trzecie przychodów z tej działalności. Tak więc koncepcja, która miała w zamierzeniu ułatwić drobnym właścicielom zarabianie na otrzymanym w spadku lokalu, została przejęta przez osoby mające pieniędzy znacznie więcej niż przeciętny obywatel.
Najem krótkoterminowy jest powszechny jak na razie tylko w najbardziej popularnych wśród turystów miastach Polski. Mowa o Warszawie, Krakowie czy Gdańsku. Skutkuje tam wzrostem cen mieszkań dla wszystkich. Ceny mieszkań w Warszawie są silnie skorelowane z liczbą lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy. Przykładowo na Woli z powodu tego zjawiska ceny są wyższe nawet o 6 proc. niż w dzielnicach, w których Airbnb i podobne jemu platformy nie działają na tak dużą skalę.
Cofnijmy się kilka dekad
Jak walczyć z finansjalizacją mieszkań? Najprostsza wydaje się regulacja najmu krótkoterminowego, której zielone światło dał niedawno Trybunał Sprawiedliwości UE. Można więc wprowadzać licencje na tę działalność, wyłączać z niej całe dzielnice lub w ogóle zakazać najmu na okres poniżej 30 dni. Miasta najbardziej dotknięte tą działalnością – np. Barcelona i Berlin – już jakiś czas temu wprowadziły tego typu rozwiązania.
Trudniejsze będzie jednak ograniczanie skutków wzrostu cen mieszkań wynikającego z traktowania ich jak aktywa. Trudno sobie wyobrazić zakaz posiadania więcej niż jednego mieszkania. Można jednak wrócić do polityki prowadzonej przez państwa Zachodu w pierwszych dekadach po wojnie – czyli do tzw. Złotej Epoki kapitalizmu. Wiele krajów stosowało wtedy ustawowe ograniczenia czynszów oraz szerokie dodatki mieszkaniowe. Pierwsze chronią głównie najemców, ale dodatki mieszkaniowe mogą też wspierać spłacających raty właścicieli. Na dodatki mieszkaniowe Polska przeznacza rocznie 0,0 proc. PKB. Tak, to nie jest błąd. Wypłacane są one na tak niską skalę, że nie da się ich wykazać statystycznie. Najbardziej dotknięta finansjalizacją mieszkań Wielka Brytania (głównie Londyn) przeznacza na dodatki 1 proc. PKB. Dodatki te można sfinansować ze wzrostu stawki podatku od najmu, która obecnie wynosi zaledwie 8,5 proc. Ograniczenie wysokości czynszów chroniłoby najemców przed próbą przerzucenia na nich tej podwyżki.
W związku z pandemią rząd wprowadził właśnie „1500+ dla najemcy”. Każdy, kto został poszkodowany przez kryzys pandemiczny, może otrzymać dopłatę do czynszu wysokości 1,5 tys. zł miesięcznie przez pół roku. Wystarczy, że średnie miesięczne dochody na głowę w rodzinie spadną o jedną czwartą. Wnioski można składać do 31 marca. Dobrze by było, gdyby analogiczny program powstał także na czas po pandemii – i żeby dotyczył także spłacających raty. Bardzo przecież prawdopodobne, że wraz z końcem pandemii finansjalizacja mieszkań nad Wisłą jeszcze przyspieszy.