Logo Przewdonik Katolicki

Mieszkania już nie do mieszkania

Piotr Wójcik
Bliska Wola Tower - powstają tu trzy prawie stumetrowe wieżowce. Odległość między blokami miejscami wynosi zaledwie 20 metrów fot. Mateusz Grochocki/East News

Inwestorzy kupują mieszkania hurtem, a ceny w największych miastach przebiły już granicę 10 tys. zł za metr lokalu. Niestety, funkcja mieszkaniowa mieszkania powoli schodzi na dalszy plan. Najważniejsza staje się chęć zarobienia na nim.

U progu trzeciej dekady XXI w. wszystko jest już na sprzedaż, wszystko warto skomercjalizować i na wszystkim zarobić. Dobrem inwestycyjnym może być kukurydza albo ryż, które milionom obywateli państw ubogich służą, a jakże, do jedzenia. Inwestorzy spekulacyjni kupują więc zaocznie tony tych podstawowych dóbr, czym windują ceny, a milionom ludzi w oczy zagląda głód. Ci pierwsi nic sobie z tego nie robią, bo tych głodnych przecież na własne oczy nie widzą. Skoro kukurydza może być traktowana jak akcje spółek, to nic dziwnego, że aktywami inwestycyjnymi stały się również mieszkania. Działa to na podobnej zasadzie – inwestorzy kupują mieszkania czasem „w hurcie”, windując ich ceny, a młode rodziny chwytają się za głowę, bo nie stać ich nawet na dwa większe pokoje z kuchnią. Niestety konwersja mieszkań na aktywa dotarła już do Polski. Inwestorzy zaczynają dominować na rynku mieszkaniowym, a przyszli lokatorzy będą za ich aktywność płacić nawet przez 30 lat – w postaci wyższych rat z powodu zakupu lokalu na tzw. górce.

Hurtownia mieszkaniowa
Ceny mieszkań rosną, co dostrzega każdy, kto regularnie zerka na oferty lokali na sprzedaż. Mało kto jednak wie, że one rosną w tempie niemal najszybszym w Unii Europejskiej. W 2020 r. ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 9 proc. – tymczasem w całej UE jedynie o ponad 5 proc. Tylko w trzech państwach UE rynek mieszkaniowy jest jeszcze bardziej rozgrzany. Mowa o Luksemburgu, Danii i Litwie. Lokale mieszkalne nad Wisłą drożeją w tempie cztery razy wyższym niż w Rumunii i pięć razy wyższym niż w Hiszpanii i Włoszech. Komentatorzy ekonomiczni takie sytuacje zwykli omawiać w tonie pozytywnym – to świadczy o dobrej koniunkturze, inwestorzy lubią nasz kraj, a właściciele mieszkań zaczynają się bogacić bez wkładania w to żadnego wysiłku. To chyba dobra sytuacja, prawda? Nie do końca, ponieważ większość właścicieli mieszkań średnio interesuje, ile one kosztują. Wszak służą im one do mieszkania, a nie do obracania na rynku kapitałowym. Natomiast w interesie tych, którzy akurat szukają dachu nad głową, jest niska cena mieszkań, a nie wysoka. Tak więc poszkodowanych na hossie mieszkaniowej jest więcej niż zyskujących.
W tym roku ceny mieszkań utrzymują dynamiczny wzrost – według NBP ceny transakcyjne w największych miastach rosną o 7 proc. na rynku pierwotnym i 8 proc. na rynku wtórnym. I to kwartał do kwartału. W skali roku zapewne będziemy obserwować nawet dwucyfrowy wzrost cen. W niektórych sytuacja jest dosyć dramatyczna – szczególnie w Trójmieście. W Gdańsku wartość przeciętnej transakcji za metr kwadratowy lokalu wzrosła w ciągu ledwie trzech pierwszych miesięcy 2021 r. o 12 proc., a w Gdyni o ponad 14 proc. Nic dziwnego, skoro w Gdańsku szwedzki fundusz inwestycyjny nabył właśnie hurtem kilkaset mieszkań, które są dopiero w budowie. A właściwie dopiero w planach. Łącznie w całej Polsce fundusz ten zakupił 2,5 tys. budowanych lokali za cenę 1,4 mld zł. Ma zamiar je w przyszłości wynajmować, więc za jakiś czas być może dzięki temu spadną nieco czynsze. Jak na razie jednak rosną ceny transakcyjne zakupu nowych lokali. W międzyczasie inny fundusz, także nordycki, za jednym zamachem nabył lokali za pół miliarda złotych w samej Warszawie.

Dziesięć mieszkań proszę
Inwestorzy upodobali sobie nasz kraj, a właściwie mieszkania leżące w naszym kraju, w okolicach 2017 i 2018 r. Skąd to wiemy? To właśnie wtedy ceny mieszkań oderwały się od ogólnych cen w całej gospodarce. Wcześniej ceny lokali także rosły, ale mniej więcej w tempie inflacji – czasem nieco niższym, a czasem lekko je przewyższając. Od 2018 r. wzrost cen mieszkań zaczął jednak przewyższać inflację o 5–7 proc. I to właśnie wtedy też zaczął rosnąć udział środków własnych w nabywaniu lokali w Polsce. Wcześniej zakup lokali za gotówkę odpowiadał za około połowę wartości transakcji przeprowadzanych na polskim rynku mieszkaniowym, a obecnie już zbliża się do trzech czwartych. Oczywiście za środki własne mieszkania nabywają inwestorzy, gdyż zwykli lokatorzy najczęściej biorą je na kredyt. Mało kto ma przecież tyle oszczędności, by kupić mieszkanie za gotówkę.
W sieci pojawiają się anegdotyczne przypadki z życia, gdy sprzedawca lokalu z góry pyta potencjalnego nabywcę, ile mieszkań go interesuje. Nic dziwnego, sprzedawcy po prostu dostosowują się do zmian na rynku. Obecnie już połowa transakcji mieszkaniowych na rynku wtórnym to zakup w celu inwestycyjnym. Nie zawsze spekulacyjnym, często też z zamiarem wynajmu. Inwestorzy zaczynają jednak dominować nad zwyczajnymi lokatorami – jak tak dalej pójdzie, to większość mieszkań w Polsce będzie kupowana w celu innym niż znalezienie dachu nad głową. Inaczej mówiąc, funkcja mieszkaniowa mieszkań zostaje zepchnięta na drugi plan. Być może niedługo trzeba będzie wymyślić im nową nazwę – na przykład „wydzielona nieruchomość inwestycyjna” lub coś w tym rodzaju. W rezultacie tych przemian, mieszkaniowa siła nabywcza Polaków spada. Jeszcze w 2015 r. za średnią krajową mogliśmy kupić 0,84 metra kwadratowego mieszkania, czyli i tak dosyć niewiele. Obecnie przeciętne wynagrodzenie w kraju wystarczy nam na zakup nieco ponad trzech czwartych metra przeciętnego lokalu mieszkalnego.

Paradoks hossy
Oczywiście radują się deweloperzy, którzy liczą zyski. Według danych NBP stopa zwrotu z kapitału własnego inwestycji deweloperskiej wynosi obecnie 23 proc., choć jeszcze kilka kwartałów temu wynosiła 19 proc. To absolutnie najwyższa stopa zwrotu z wszystkich dużych branż działających w Polsce. Branża deweloperska notuje obecnie dwukrotnie wyższą stopę zwrotu niż branże informatyczna oraz motoryzacyjna. W praktyce wygląda to tak, że w cenie za metr kwadratowy lokalu w stolicy o wartości 10 tys. zł, aż 3 tys. zł to zysk deweloperski. Tak więc 30 proc. tego, co płacimy za mieszkanie, to zysk na czysto dewelopera. W Krakowie zysk deweloperski to ponad jedna czwarta ceny. Deweloperzy swobodnie narzucają bardzo wysokie ceny, gdyż nie muszą się obawiać, że zabraknie im popytu ze strony zwykłych obywateli, zbyt biednych, żeby mieszkać w wielu nowych blokach. Zawsze przecież można je sprzedać jakiemuś funduszowi inwestycyjnemu. Kto mówił, że mieszkanie musi służyć do mieszkania?
Tradycyjną odpowiedzią na taką sytuację jest podniesienie stóp procentowych. Dzięki temu być może część drobnych inwestorów ulokowałaby oszczędności w banku, a nie w mieszkaniu. Problem w tym, że nie zniechęci to inwestorów instytucjonalnych, a tych będzie coraz więcej. Tymczasem podniesienie stóp procentowych automatycznie przełoży się na wyższe raty, a więc też niższą dostępność kredytów, które dla większości młodych rodzin są jedyną opcją nabycia lokalu. Skuteczna mogłaby być głębsza interwencja państwa w rynek mieszkaniowy. Czyli wprowadzenie podatku katastralnego (tj. od wartości) od trzeciego posiadanego mieszkania wzwyż, a także prowadzone na szeroką skalę publiczne inwestycje mieszkaniowe, oferujące Polakom lokale w konkurencyjnych cenach. Niestety, na to się nie zanosi, a w Polskim Ładzie rządzący oferują jedynie dopłaty do kredytów lub gwarancję wkładu własnego, co wzrostu cen nie zahamuje.
A czasu jest coraz mniej. Według portalu Bankier średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Krakowie i Gdańsku w czerwcu przebiła już 10 tys. zł, a w Warszawie 11 tys. Ceny mieszkań w Katowicach zrównały się z Poznaniem i wynoszą już prawie 8,3 tys. zł, choć jeszcze w 2014 r. w stolicy Śląska płacono około 4,5–5 tys. W ponad pół dekady wzrosły więc prawie dwukrotnie, tymczasem średnie wynagrodzenie „jedynie” o ponad połowę. Tak więc choć całkiem szybko zamożniejemy, to pod względem dostępności mieszkań równie szybko biedniejemy. Ten paradoks towarzyszy niemal każdej hossie mieszkaniowej. 

Komentarze

Zostaw wiadomość

 Security code

Komentarze - Facebook

Ta strona używa cookies. Korzystając ze strony, wyrażasz zgodę na używanie cookies, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki