W ostatnim czasie najem krótkoterminowy trafił na tapet minister funduszy i rozwoju regionalnego Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, która zaproponowała próbę jego ucywilizowania.
Najem krótkoterminowy ma więcej wspólnego z branżą hotelową niż mieszkalnictwem. To wykorzystywanie lokali w zwyczajnych budynkach mieszkalnych do krótkich pobytów, często na jeden weekend lub tygodniowy urlop. Stał się popularny wraz z ekspansją aplikacji służących do zdalnego zamawiania różnego rodzaju usług – m.in. taksówkarskiego Ubera czy usług dostarczania zakupów Glovo. Do najmu krótkoterminowego służy przede wszystkim aplikacja Airbnb oraz różne jej klony. Dzięki niej można szybko wynająć lokum na krótki pobyt we właściwie każdej popularnej destynacji turystycznej. I przede wszystkim w cenie bardzo konkurencyjnej względem tradycyjnych pokojów hotelowych lub pensjonatów.
Chorwacja tylko z Airbnb
Polska nie jest głównym obszarem tego typu działalności, gdyż nad Wisłą wciąż jest stosunkowo niewiele bardzo atrakcyjnych turystycznie miejsc. Obecnie zdecydowanie przoduje Europa Południowa, szczególnie Hiszpania, Lazurowe Wybrzeże we Francji i chorwackie wybrzeże Adriatyku. Według danych Eurostatu, latem zeszłego roku (lipiec–wrzesień 2023) w hiszpańskim regionie Andaluzja spędzono w ten sposób niemal 14 mln nocy. Na chorwackim wybrzeżu aż 24 mln, a w Katalonii i Walencji po niespełna 10 mln. Oczywiście bardzo popularne, chociaż nieco mniej, są również historyczne metropolie, takie jak Paryż czy Rzym.
W Polsce prym wiedzie Kraków oraz Pomorskie z Trójmiastem. W Małopolsce oraz na Pomorzu latem 2023 r. spędzono po niespełna 3 mln nocy w lokalach wynajmowanych przez aplikacje. To trzy razy mniej niż w Katalonii, ale warto pamiętać, że Barcelona jest pod tym względem jednym ze światowych liderów. Dwukrotnie rzadziej niż w Małopolsce i na Pomorzu wynajmuje się w ten sposób na Dolnym Śląsku i w Mazowieckim – czyli głównie we Wrocławiu i Warszawie. Jak na razie Wielkopolska nie odczuwa tego w podobnym stopniu (niecałe 300 tys. nocy). Według raportu Renters.pl, sam Poznań znajduje się jednak w pierwszej piątce miast Polski pod względem liczby dostępnych przez aplikację lokali – po Warszawie, Trójmieście i Krakowie, ale przed Wrocławiem. Popularność całego regionu może pod tym względem więc rosnąć.
Tym bardziej, że najem krótkoterminowy stopniowo podbija całą Polskę. Chociaż pod względem liczb nominalnych odstajemy od Europy, to wzrost popularności Airbnb i jej klonów jest nad Wisłą jednym z najwyższych w UE. Według Eurostatu, latem zeszłego roku liczba spędzonych nocy w lokalach najmowanych na chwilę wzrosła rok do roku o jedną czwartą, chociaż średnia UE wyniosła „tylko” 14 proc. W pierwszych dwóch kwartałach 2024 r. Polska zanotowała kolejny wzrost, tym razem o jedną piątą.
Poza tym rośnie też liczba lokali mieszkalnych udostępnianych w celach turystycznych. Według raportu Renters.pl, co roku wzrasta o kilka tysięcy apartamentów i domów, a obecnie szacuje się ją łącznie na ok. 60 tys., z czego co dziesiąty znajduje się w stolicy. W kolejnych latach będą one przyrastać w podobnym tempie. Według raportu Uniwersytetu Warszawskiego, obecnie nawet dwa na trzy oddawane do użytku mieszkania na warszawskiej Woli są przeznaczane na najem krótkoterminowy. Na Pradze Północ co trzecie, a w całej stolicy z rynku mieszkaniowego „wyrywane” jest w ten sposób co piąte nowe mieszkanie.
Pokój to jeszcze nie mieszkanie
Właśnie drenowanie mieszkalnictwa z lokali to główny problem związany z krótkim najmem. Według badania „The Airbnb rent premium and the crowding-out of long-term rentals” z ubiegłego roku, liczba ofert zamieszczanych na platformach jest powiązana z wyższym wskaźnikiem pustostanów. To nie oznacza, że lokale te są nieużywane – korzystają z nich turyści, którzy kilka dekad temu spaliby po prostu w hotelach.
W rezultacie prowadzi to do wzrostu czynszów oraz cen nieruchomości. W artykule „When Airbnb Listings in a City Increase, So Do Rent Prices”, zamieszczonym na łamach Harvard Business Review w 2019 r., opisano badanie, według którego jednoprocentowy wzrost liczby ofert na Airbnb jest bezpośrednią przyczyną wzrostu czynszów o 0,02 proc. i wzrostu cen nieruchomości o 0,03 proc. Średni wzrost liczby ofert na Airbnb w analizowanych miastach wynosił około 44 proc., więc sumarycznie prowadziło to do bardzo odczuwalnych przez mieszkańców skutków.
Nie mniej istotnym efektem ekspansji krótkiego najmu jest uciążliwość odczuwana przez mieszkańców nawiedzanych przez turystów dzielnic oraz przede wszystkim samych budynków. Nieustanne wizyty zupełnie obcych ludzi w budynkach zamieszkanych często od dekad przez osoby obecnie już starsze jest wyjątkowo niekomfortowe i obniża poczucie bezpieczeństwa. Poza tym turyści często wykorzystują lokale do nocnych imprez i ogólnej zabawy, co oczywiście samo w sobie nie jest niczym złym, o ile jest prowadzone w budynkach do tego przeznaczonych. Blok mieszkalny to przecież nie hotel. W rezultacie centrum Krakowa oraz krakowski Kazimierz stopniowo się wyludniają, gdyż mało kto chce zamieszkiwać teren przypominający atmosferą bardziej festiwal muzyczny niż wspólnotę mieszkaniową.
Wiele miast w Europie postanowiło już z tym walczyć i to z niemałymi sukcesami. Przykładowo w Madrycie zakazano najmu krótkoterminowego poszczególnych lokali w okresie dłuższym niż 90 dni w roku. Poza tym wynajmować można jedynie całe mieszkania lub domy, a nie pojedyncze pokoje, co było wcześniej powszechne. Dzięki temu stolica Hiszpanii jest znacznie mniej oblegana przez krótkoterminowych najemców niż południe kraju – latem 2023 r. w hiszpańskim regionie stołecznym zanotowano 2,6 mln nocy, czyli nawet nieco mniej niż na Pomorzu i w Małopolsce. I kilkukrotnie mniej niż w Katalonii czy Andaluzji.
Być mądrym przed szkodą
Za najem turystyczny wziął się również Berlin, który jest niezwykle popularnym celem imprezowiczów z racji wielu kultowych klubów techno znajdujących się w stolicy Niemiec. Nie trzeba dodawać, że klubowicze to najbardziej uciążliwy rodzaj najemców, gdyż niewiele śpią, a poimprezowe „domówki” mogą trwać do wieczora następnego dnia. W Berlinie najpierw wprowadzono wymóg uzyskania pozwolenia od miasta na użytkowanie lokalu do tego typu usług (2016), a następnie doprecyzowano kryteria przyznawania licencji (2018). Już pierwsza reforma doprowadziła do zniknięcia 4 tys. ofert w pierwszym kwartale obowiązywania przepisów. Obecnie w stolicy Niemiec notuje się ponaddwukrotnie mniej nocy przespanych w „mieszkaniach na chwilę” niż w pobliskich Meklemburgii i Pomorzu Zachodnim.
W Polsce Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zaproponowała stworzenie rejestru lokali wykorzystywanych do usług turystycznych, by wyciągnąć je z szarej strefy. Obecnie najem krótkoterminowy jest opodatkowany jak ten tradycyjny, ale wielu właścicieli w ogóle tego nie zgłasza. Dzięki rejestrowi lokali w przyszłości będzie można wprowadzić też system licencji oraz ewentualnie dodatkowe instrumenty podatkowe.
Lepiej zająć się problemem już teraz, gdy sytuacja w Polsce wciąż jest pod tym względem dużo lepsza niż w Europie Zachodniej. Tym bardziej, że atrakcyjność turystyczna Polski rośnie w wyniku zmian klimatycznych i dzięki wzrastającej zamożności kraju. Zamiana kolejnych po Krakowie centrów miast w wielkie imprezownie nikomu się nie przysłuży.