Nadchodzi mieszkaniowa rewolucja

W Polsce nie ma wystarczającej kontroli nad zasobem mieszkań komunalnych, aby wyeliminować nieprawidłowości. Niedawno media obiegła informacja o tym, że majętny wicemarszałek jednego z województw mieszka w mieszkaniu komunalnym, za które płaci 300 zł miesięcznie. Nie ma pełnych danych, ile podobnych przypadków – w których osoby o wysokich dochodach zajmują mieszkania komunalne z niskimi czynszami – jest w skali kraju, ale tego typu nadużycia występują. Takich sytuacji może być dużo, bo nikt tego nie weryfikuje. Na jaw wypływają jedynie przypadki osób pełniących ważne funkcje, które dostają prawo do mieszkań komunalnych często w atrakcyjniejszych lokalizacjach. W efekcie na taki lokal nie mają szans osoby, które znalazły się w trudnej sytuacji i które naprawdę go potrzebują.

Zweryfikują dochody
Pierwszym krokiem do zmiany ma być nałożenie na samorządy obowiązku weryfikacji dochodowej wszystkich najemców mieszkań komunalnych.
– Gminy obecnie nie weryfikują, kto zajmuje mieszkania komunalne, bo nie mają do tego narzędzi. Chcemy im je dać, bo problem jest znaczny – powiedział w rozmowie z Portalem Samorządowym Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii. – Chcemy dać gminom możliwość weryfikacji dochodowej wszystkich umów najmu, nie tylko tych – jak jest dzisiaj – zawieranych po 21 kwietnia 2019 r., bo zapis obecnie obowiązujący nie rozwiązuje problemu – wyjaśniał wiceminister.
Zgodnie z przepisami obowiązek okresowej weryfikacji dochodów dotyczy jedynie najemców, którzy zawarli umowy najmu po 21 kwietnia 2019 r. Oznacza to, że najemcy z umowami zawartymi przed tą datą nie podlegają obowiązkowej weryfikacji. W efekcie jeśli ktoś nie zalega z czynszem i nie łamie zasad, może mieszkać w takim lokalu latami – niezależnie od tego, ile zarabia albo ile ma na koncie, gdyż nie ma obowiązku aktualizacji swojej sytuacji finansowej.
I właśnie to ma się wkrótce zmienić. Projekt ustawy nakładający na samorządy obowiązek weryfikacji dochodowej wszystkich najemców komunalnych jest już gotowy. Obejmie zmiany w ustawie o własności lokali, ustawie o ochronie praw lokatorów i ustawie o dodatkach mieszkaniowych. Wprowadzona zostanie zasada, że w odniesieniu do wszystkich umów zawartych na czas nieokreślony na lokale komunalne gminy będą przynajmniej raz na pięć lat przeprowadzać weryfikację dochodów uzyskiwanych przez najemców.

Zasobniejsi zapłacą więcej
Co będzie się działo, jeśli najemca przekroczy progi dochodowe ustalone przez samorządy? W takich przypadkach lokatorzy zachowają prawo do mieszkania, ale będą płacić wyższy czynsz. Dodatkowo jeśli ktoś wszedł do zasobu komunalnego i poniósł spore wydatki na remont, który powinien obciążać samorząd, możliwym będzie rozliczenie nakładów w podwyższonej stawce czynszu.
– To będzie bardziej sprawiedliwe rozwiązanie, a jednocześnie chronimy trwałość stosunku najmu w zasobie komunalnym. Jak ktoś wejdzie do zasobu, będzie płacił czynsz, nie będzie niszczył lokalu, to będzie miał pewność, że ten stosunek najmu będzie trwał, choćby do śmierci. Jednocześnie będzie większy miks społeczny w budynkach komunalnych, na czym mi bardzo zależy – wyjaśniał Lewandowski.
Zostaną także wprowadzone inne regulacje dotyczące weryfikacji majątkowych. Obecnie ubiegający się o mieszkanie komunalne składa oświadczenie o nieposiadaniu prawa do lokalu w gminie, w której ubiega się o lokal albo w gminie pobliskiej, ale nie ma mowy o domu jednorodzinnym. Jeżeli ktoś ma dom jednorodzinny, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby został lokatorem zasobu komunalnego. Zapowiadane zmiany dadzą narzędzia gminom do weryfikacji takiego stanu majątkowego. Jeżeli ktoś będzie miał dom jednorodzinny, będzie to podstawa do odmowy przyznania mieszkania, a w przypadku jej trwania – do wypowiedzenia umowy najmu.
Będą też nowe zasady weryfikowania deklarowanego składu osobowego, gdyż zdarza się, że w lokalu komunalnym mieszkają inne osoby niż wynika to z oświadczenia najemcy.

Komunalnego nie odziedziczysz
Planowana jest także rezygnacja z kontrowersyjnej społecznie zasady automatycznego dziedziczenia umów najmu lokalu komunalnego. Obecnie stałe zamieszkiwanie z rodzicem czy małżonkiem mającym umowę najmu komunalnego gwarantuje, że w chwili jego śmierci wchodzi się automatycznie w stosunek najmu. Gmina nie ma tu nic do gadania, a mieszkania często trafiają z automatu do osób dość zamożnych.
Projektowana zmiana zniesie ten automatyzm, w efekcie czego osoba wspólnie zamieszkująca z uprawnionym do lokalu komunalnego będzie mogła po jego śmierci zwrócić się do gminy o zawarcie nowej umowy najmu, jednak tak jak wszyscy inni obywatele będzie weryfikowana pod względem dochodowym i majątkowym. Tak jest dziś w przypadku wnuków zamieszkujących z dziadkami.

Sprzedaż, ale bez bonifikaty
Na polskim rynku mieszkaniowym pod względem inwestycji dominują deweloperzy. Zaledwie ułamek tego, co się aktualnie buduje, to inwestycje komunalne i społeczne. Wobec nikłego zasobu komunalnego i TBS-ów – szacowanego na około 780 tys. mieszkań wobec prawie 16 mln wszystkich mieszkań – dodatkowy problem stanowi fakt, że gminy wyprzedają majątek nawet z 95-proc. bonifikatą.
Lewica złożyła w tej sprawie projekt, który likwiduje w ustawie o gospodarce nieruchomościami prawo sprzedaży komunalnych lokali mieszkaniowych z bonifikatą. Miałby on wejść w życie 1 stycznia 2027 r., co oznacza, że procesy prywatyzacji, które już zostały wszczęte, będą ukończone. Lewica uważa, że jesteśmy w takim momencie rozwoju gospodarczego i cywilizacyjnego, który już nie uzasadnia dalszego wyprzedawania majątku komunalnego z bonifikatą. Projekt zakłada, że jeżeli samorząd uzna, że z punktu widzenia efektywności zarządzania majątkiem, kosztów, które musiałby ponieść na modernizację budynku, racjonalną jest jego sprzedaż, to będzie mógł to zrobić, ale bez bonifikat. Środki z tego tytułu mają być przeznaczone na nowe mieszkania.

Podatek za pustostan
Zmiany w polityce mieszkaniowej mają iść jeszcze dalej. Z zapowiedzi wiceministra Tomasza Lewandowskiego wynika, że gdy przeprowadzone zostaną zmiany w głównych ustawach dotyczących finansowania, zmiany w zarządzaniu mieszkaniowym zasobem gminy, spółdzielni mieszkaniowych oraz pojawi się ustawa o centralnej ewidencji lokali mieszkaniowych, przyjdzie czas na uregulowanie kwestii najmu krótkoterminowego oraz być może nawet wprowadzenie podatku od pustostanów. Gminy mogłyby je wprowadzać, gdy będą widziały, że w śródmieściach powstają nowe inwestycje, ale ze względów spekulacyjnych są przetrzymywane, mieszkania świecą pustkami lub kamienice są kupowane i przez całe lata nic się z nimi nie dzieje. Zmiany w prawie miałyby dać możliwość nakładania na właścicieli takich lokali i nieruchomości podatku od pustostanów. To byłby podatek lokalny, a gmina decydowałaby, czy chce go wprowadzać.