Rzadko się zdarza, żeby prawie 400 posłów głosowało za flagową rządową ustawą. Tak było w przypadku głosowania nad pakietem mieszkaniowym Polskiego Ładu. Program wprowadzający ułatwienia w dostępie do kredytów hipotecznych spotkał się z szerokim poparciem w Sejmie. Najwyraźniej powaga kryzysu mieszkaniowego, jaki ma miejsce nad Wisłą, dotarła wreszcie do naszych reprezentantów. Niestety, jak to często bywa, owoc pracy parlamentarzystów nie jest, oględnie mówiąc, idealny. Rządzący postanowili rozwiązać problemy mieszkaniowe Polaków, nie wydając przy tym zbyt dużo pieniędzy i nie angażując zbyt wielu własnych zasobów. Taka strategia zwykle kończy się wyborem niedoskonałych instrumentów i próbą zrzucenia odpowiedzialności na kogoś innego. Tak jest też w tym przypadku – rozwiązaniem kryzysu mieszkaniowego mają się zająć banki, które rząd będzie jedynie ubezpieczał. A banki, jak już wiadomo chociażby po aferze z kredytami frankowymi, zwykle nie stawiają na pierwszym miejscu interesu swoich klientów.
Wirtualne pieniądze
Głównym rozwiązaniem pakietu mieszkaniowego Polskiego Ładu jest „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Umożliwi ono tysiącom rodzin bez oszczędności nabycie mieszkania na kredyt. Obecnie banki wymagają od kredytobiorców wkładu własnego wysokości 20 proc. wartości lokalu. Przy obecnych cenach często są to zaporowe warunki. Nabycie na kredyt mieszkania wartego 350 tys. zł – czyli obecnie niezbyt drogiego – wymaga posiadania 70 tys. zł. Według niedawnego badania Assey Index oszczędności przeciętnego Polaka to 30 tys. zł. Taka kwota pozwoliłaby na wzięcie na kredyt mieszkania wartego 150 tys. zł. W tej cenie w większym mieście trudno obecnie nabyć nawet kawalerkę. Ten wysoki wkład własny nie jest fanaberią banków, lecz wynika z zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego, które mają zapewniać bezpieczeństwo polskiego sektora finansowego. On faktycznie jest dzięki temu stabilny, co nie zmienia faktu, że te zalecenia odcinają od kredytu hipotecznego tysiące rodzin.
Rządzący postanowili więc wyjść im naprzeciw i usunąć tę przeszkodę. Państwo będzie gwarantować wkład własny w wysokości 20 proc. wartości mieszkania, jednak kwota gwarancji nie może przekraczać 100 tys. zł. Tak więc bez wkładu własnego będzie można nabyć mieszkanie za maksymalnie pół miliona złotych. Gwarancja będzie mogła dotyczyć nie tylko nabycia samego lokalu, ale także kredytu na wykończenie. Program będzie obejmować lokale nowe, jak i te z rynku wtórnego, a nawet budowę domu. Minimalny okres kredytowania to 15 lat. Wkład własny gwarantować będzie Bank Gospodarstwa Krajowego, który uruchomi te środki dopiero wtedy, gdy kredytobiorca przestanie spłacać kredyt.
Tak więc beneficjenci programu nie dostaną żadnych środków na nabycie mieszkania, gdyż ten gwarantowany przez państwo wkład własny będą musieli oddać w ratach bankowi. To banki otrzymają zapewnienie od państwa, że w razie niewypłacalności klienta spłaci ono część kredytu. W Polskim Ładzie nie chodzi więc o zwiększenie siły nabywczej społeczeństwa, lecz jedynie o otwarcie kredytu dla osób, które mają już dochód zapewniający zdolność kredytową, ale jeszcze nie mają oszczędności. A takich osób w ostatnich latach przybyło, dzięki dosyć szybko rosnącym płacom.
Jest jednak możliwość, że BGK uruchomi środki wcześniej. Wprowadzona zostanie tzw. spłata rodzinna. W przypadku pojawienia się w rodzinie drugiego dziecka BGK spłaci 20 tys. zł kredytu, a w przypadku trzeciego lub kolejnego – nawet 60 tys. zł. Spłaty rodzinne będzie można połączyć, jednak w sumie nie będą one mogły przekraczać 100 tys. zł. Dzięki temu program mieszkaniowy nabędzie nieco charakteru prorodzinnego. Tym bardziej, że Sejm przegłosował także wprowadzenie kapitału opiekuńczego, który zapewni dodatkowe „500 plus” dla rodziców dzieci w wieku 1-3 lat. Kapitał opiekuńczy będzie można też wypłacać w kwocie 1 tys. zł miesięcznie, ale wtedy przez rok.
Limity ustawione na oko
Nie oznacza to jeszcze, że bez wkładu własnego będzie można nabyć jakiekolwiek mieszkanie. Do programu kwalifikować się będą jedynie lokale, które spełniają kryteria cenowe. Dzięki temu rząd chce uniknąć wzrostu cen mieszkań. Kryteria zostały określone dla poszczególnych miast, a Rada Ministrów będzie je mogła zmienić zwykłym rozporządzeniem, gdyby w trakcie trwania programu okazały się nieodpowiednie do lokalnego rynku. Limity zostały ustanowione odmiennie dla rynku pierwotnego i wtórnego, przy czym dla nowych mieszkań będą wyższe o kilkaset złotych. Podobne rozwiązanie zawarto w Mieszkaniu dla Młodych i także wtedy kryteria te zmieniano. W niektórych miastach limit cenowy ustawiony był tak nisko, że trudno było znaleźć lokal, który kwalifikowałby się do MdM. Limity cenowe w Polskim Ładzie jak na razie są bardzo rygorystyczne.
W przypadku Poznania limit cenowy nowego mieszkania będzie wynosił 7617 zł za mkw. Według najnowszego raportu portalu Bankier.pl średnia cena mieszkania na rynku pierwotnym w Poznaniu wynosi 8460 zł za mkw., więc w stolicy Wielkopolski do programu kwalifikować się będzie mniejszość nowych lokali. Podobnie będzie w Łodzi, gdzie limit cenowy wynosić będzie tylko 6075 zł za mkw., a obecna średnia cena to 7677 zł za mkw. Nie licząc Rzeszowa, w każdym mieście wojewódzkim limit cenowy dla nowych lokali został określony na niższym poziomie niż średnia cena ofertowa. Na rynku wtórnym podobnie, nie licząc Katowic i Bydgoszczy. Według analizy Expandera najtrudniej będzie nabyć nowe mieszkanie bez wkładu własnego w Łodzi, Krakowie i Katowicach – gdyż tam limit najbardziej odstaje od średniej ceny. Na rynku wtórnym najtrudniej będzie skorzystać z programu w Szczecinie, Krakowie, Warszawie i Gdańsku. Najwięcej mieszkań spełni kryteria w Bydgoszczy i Rzeszowie. Limity cenowe prawdopodobnie będą się zmieniać regularnie, więc chętni na mieszkania bez wkładu będą musieli je śledzić.
Branżowy portal GetHome.pl prześledził oferty mieszkań zmieszczone w internecie, by sprawdzić jak wiele lokali kwalifikuje się do programu. W Poznaniu do programu kwalifikowało się 21 proc. ofert z rynku pierwotnego i 23 proc. z rynku wtórnego. W Łodzi zaledwie 5 proc. mieszkań z rynku pierwotnego, ale 22 proc. z rynku wtórnego. W Warszawie i Krakowie niezwykle trudno będzie kupić stare mieszkanie bez wkładu własnego – limit cenowy spełniało zaledwie co 50 mieszkanie. Za to aż ponad co trzecie nowe mieszkanie w Gdańsku spełniało kryteria Polskiego Ładu, podobnie jak prawie co drugie starsze w Katowicach. Jak widać limity cenowe są ustawione przeróżnie. Być może to efekt analiz wzrostu cen na lokalnych rynkach mieszkaniowych, a być może po prostu przypadek. Najprawdopodobniej właśnie ta druga opcja jest prawdziwa – limity cenowe zostały ustawione na oko i będą dostosowywane w trakcie trwania programu.
Jeden procent prowizji
Tym bardziej, że czasu jest jeszcze sporo. Program ruszy dopiero w połowie przyszłego roku i trwać będzie do końca 2030 r. Wbrew początkowym zapowiedziom nie wprowadzono do niego limitów wiekowych. Z programu zostaną jednak wykluczeni ci, którzy mają już własne mieszkanie. Nie dotyczy to jednak rodzin z więcej niż jednym dzieckiem, które chciałyby zmienić lokal na większy. W ich przypadku wprowadzono limit powierzchni posiadanego mieszkania – w przypadku dwójki dzieci będzie to 50 mkw., w przypadku trójki 75 mkw., a czwórki nawet 90 mkw. Rodziny z piątką dzieci lub więcej będą mogły skorzystać z programu niezależnie od wielkości posiadanego obecnie lokalu. Poza tym za udzielenie gwarancji trzeba będzie zapłacić BGK jeden procent prowizji. Tak więc w przypadku maksymalnej gwarancji 100 tys., z własnej kieszeni trzeba będzie wysupłać tysiąc złotych. Gwarancja będzie trwała jedynie do momentu, aż kredytobiorca spłaci bankowi równą jej część kredytu. W trakcie trwania gwarancji mieszkanie nie będzie mogło służyć do prowadzenia działalności gospodarczej, tak więc pracujący w domu samozatrudnieni będą musieli znaleźć sobie na ten czas jakieś biuro.
Polski Ład w zakresie mieszkalnictwa ma więc charakter raczej budżetowy. Jego uruchomienie właściwie nie będzie wymagało od państwa uruchomienia żadnych nowych pieniędzy – aż do momentu wypłacania spłat rodzinnych, ewentualnie uruchamiania gwarancji. Te drugie będą dotyczyć jednak marginesu beneficjentów programu, gdyż problem niespłacalności dotyczy obecnie tylko kilku procent kredytobiorców.
Zaletą pakietu mieszkaniowego Polskiego Ładu jest to, że taka konstrukcja programu nie powinna napędzać cen mieszkań, gdyż nie zwiększy siły nabywczej obywateli, a więc deweloperzy nie będą mieli pola do podnoszenia cen. Dodatkowo limity cenowe ustawione są tak nisko, że w niektórych miastach deweloperzy i sprzedawcy mieszkań być może będą chcieli nawet nieco obniżyć ceny, by lokale się załapały na Polski Ład. Tak było w nielicznych miastach w przypadku Mieszkania dla Młodych.
Pamiętać o ryzyku
Niestety, wad jest nieco więcej. Taka konstrukcja programu sprawi, że beneficjenci będą musieli zadłużać się na całą wartość mieszkania – gdyż ten gwarantowany wkład trzeba będzie zwyczajnie spłacić. W takiej sytuacji raty kredytów będą znacznie wyższe niż w przypadku zakupu na kredyt mieszkania z wkładem własnym. Obciążenie kredytowe rodzin będzie więc wyższe, chociaż oczywiście będzie musiało się mieścić w ich zdolności kredytowej wynikającej z dochodów. Co więcej, banki prawdopodobnie będą traktować beneficjentów „Mieszkania bez wkładu własnego” jako klientów wyższego ryzyka, bo nieposiadających oszczędności. Przynajmniej część banków będzie więc oczekiwać od nich wyższych odsetek – tak było w przypadku wcześniejszego programu Rodzina na Swoim. Przy zakupie mieszkania bez wkładu własnego należy więc koniecznie udać się przynajmniej do kilku banków i porównać zawarte w ofercie oprocentowanie oraz marżę. A to dlatego, że różnice w oprocentowaniu nabywanych w ten sposób mieszkań mogą być znacznie wyższe niż w przypadku tych kupowanych tradycyjnie, z wkładem własnym.
Poza tym bardzo ryzykowne ze strony rządu jest nakłanianie ludzi do kredytów mieszkaniowych w sytuacji, gdy stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie i czeka nas prawdopodobnie seria ich podwyżek. W Polsce kredyty hipoteczne udzielane są ze zmiennym oprocentowaniem, zależnym od stopy NBP. Każda zmiana w górę oznacza automatyczny wzrost rat. Wzięcie kredytu przy rekordowo niskich stopach oznacza bardzo duże ryzyko podwyżek rat w przyszłości. Obecnie banki bardzo oględnie informują klientów o ryzyku związanym ze stopami procentowymi, tymczasem mamy w pamięci analogiczną historię z kredytami we frankach, których raty zależne były od kursu walut.
Polski Ład w kontekście kryzysu mieszkaniowego jest więc raczej plastrem na ranę. Nie zahamuje wzrostu cen mieszkań, tak jak zrobiłoby „Mieszkanie plus”, gdyby tylko działało. Udostępni jedynie kredyt rodzinom bez oszczędności, ale ceną będą za to wyższe raty. A także ogólny wzrost zadłużenia polskich gospodarstw domowych. Trudno nawet powiedzieć, że lepsze to niż nic. Od sztandarowego programu partii rządzącej powinno się oczekiwać znacznie więcej.