Gdy Mateusz Morawiecki próbował zebrać poparcie dla swojego trzeciego rządu, mówił m.in. o planowanej polityce mieszkaniowej. Jak zauważył, programy wspierające popyt (czyli np. dopłaty do kredytów) wielokrotnie już pokazały, jak bardzo są zawodne i szkodliwe. Dlatego należy od nich odejść i zacząć wspierać podaż – a więc budować mieszkania komunalne lub państwowe. Problem w tym, że gdy Morawiecki wypowiadał te słowa, w Polsce funkcjonował najhojniejszy w historii program dopłat do kredytów, który kilka miesięcy wcześniej uruchomił jego rząd. „Bezpieczny kredyt 2 procent” cieszył się niebywałym powodzeniem, ale doprowadził do wzrostu cen mieszkań.
To jeszcze nie był szczyt absurdu, była to dopiero połowa drogi. „Bezpieczny kredyt 2 procent” był słusznie krytykowany przez opozycję, a nowy rząd postanowił go wygasić z początkiem roku. Jako argument wskazywano głównie wpływ na ceny nieruchomości mieszkalnych. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pod przewodnictwem Krzysztofa Hetmana z PSL zapowiedziało nowy program mieszkaniowy – „Mieszkanie na start”. Opiera się ono na… niemal takich samych dopłatach do kredytów, tylko że jeszcze hojniejszych. Według nowego rządu ten program nie doprowadzi już do wzrostu cen, chociaż w głównych założeniach jest niemal identyczny, co ten poprzedni, który do wzrostu doprowadził. Logiki nie ma w tym żadnej, no chyba że mówimy o logice ostrej rywalizacji politycznej.
13%
o tyle wzrosły przeciętnie ceny nieruchomości w zeszłym roku, jednak w największych miastach było to nawet ponad 20%
Zero nie dla każdego
„Mieszkanie na start” ruszy prawdopodobnie od lipca i w tym roku przewiduje się dofinansowanie ok. 50 tys. kredytów. Zapewni ono dopłaty do części odsetkowej, obniżając w ten sposób realne oprocentowanie. Podobnie jak poprzednik, będzie ono skierowane do osób, które nie mają jeszcze żadnego mieszkania. Wprowadzono jednak wyjątek dla rodzin wielodzietnych, czyli pięcioosobowych lub większych – w takich przypadkach będzie możliwość sfinansowania zakupu innej nieruchomości dla własnych celów mieszkaniowych. Dzięki temu rodziny wielodzietne będą mogły w ten sposób zdobyć większe i bardziej komfortowe lokum, co samo w sobie jest słuszne. Miejmy jednak nadzieję, że nie doprowadzi to do nadużyć, takich jak finansowanie „Mieszkaniem na start” nieruchomości pod wynajem. Wiele zależy od konkretnych rozwiązań ustawowych, takich jak wymóg zbycia poprzedniego lokalu i zamieszkania w tym kupionym z dopłatami.
Dokładne warunki będą się jednak istotnie różnić w zależności od wielkości gospodarstwa domowego. Najgorsze warunki otrzymają single. W przypadku gospodarstw jednoosobowych prawdopodobnie znajdzie się kryterium wiekowe – uprawnieni będą single do 35. roku życia. W pozostałych przypadkach nie będzie kryterium wiekowego. W przypadku par nie będzie też wymogu sformalizowania związku. Mieszkanie na start będą mogły więc wziąć związki nieformalne, także jednopłciowe, a nawet po prostu koledzy lub koleżanki, których nie łączy żadna relacja romantyczna. W przypadku par jedynym wymogiem będzie współwłasność nabywanego mieszkania, co powinno ograniczyć ewentualnie nadużycia.
Wbrew kampanijnym zapowiedziom, dla większości beneficjentów nie będzie mowy o „kredycie zero procent”, gdyż dokładne oprocentowanie będzie się różnić w zależności od liczby osób w rodzinie. Gospodarstwa domowe jedno- i dwuosobowe będą musiały się zadowolić oprocentowaniem 1,5 proc. Każda dodatkowa osoba w mieszkaniu zmniejszy oprocentowanie o pół punktu, tak więc okrągłe zero procent będzie przysługiwać dopiero rodzinom pięcioosobowym lub większym. Do tego trzeba będzie jeszcze doliczyć marżę bankową wynoszącą zwykle 2–4 proc.
Apartamenty również
Pod względem oprocentowania „Mieszkanie na start” będzie więc hojniejsze niż „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Jednak pod kilkoma względami będzie mniej korzystne. Po pierwsze, zostanie wprowadzone kryterium dochodowe, chociaż bardzo wysokie. Dla singli będzie to 10 tys. zł, a dla gospodarstw dwuosobowych 18 tys. zł miesięcznego dochodu rozporządzalnego. Następnie każda dodatkowa osoba w rodzinie podwyższa kryterium dochodowe o 5 tys. zł. W przypadku rodzin pięcioosobowych dochód graniczny będzie więc wynosić 33 tys. zł. Zastosowana zostanie jednak zasada „złotówka za złotówkę”, a więc po przekroczeniu granicy kryterium dochodowego będzie się tracić jedynie kwotę odpowiadającą nadwyżce. Według szacunków dr. hab. Adama Czerniaka z SGH, kryterium dochodowe wyłączy z programu mniej niż 5 proc. gospodarstw domowych, ale w tej grupie i tak 90 proc. ma już prawo do własności przynajmniej jednego lokalu. Mowa więc o wyłączeniu marginalnej grupy potencjalnych chętnych.
Drugą różnicą na niekorzyść „Mieszkania na start” będzie ograniczenie dopłat tylko do ustalonej wysokości kwoty kredytu. W przypadku singli to 200 tys. zł, a w przypadku par 400 tys. zł. Rodziny pięcioosobowe lub większe będą mogły otrzymać wsparcie do kredytu wysokości 600 tys. zł. Nie oznacza to jednak, że nie będzie można wziąć w ten sposób wyższego kredytu – nie ma żadnych przeszkód, po prostu nadwyżkę będzie się spłacać na zasadach rynkowych. Tak więc singiel kupujący kawalerkę za 350 tys. zł otrzyma dopłaty do odsetek tylko od 200 tys., a pozostałe 150 tys. będzie spłacać bez wsparcia państwa.
Takie rozwiązanie budzi wątpliwości, chociaż jest też zasadne. W ten sposób będzie można otrzymać dofinansowanie nawet do dużych i prestiżowych apartamentów. Równocześnie jednak dzięki temu dodatkowy popyt rozłoży się po całym rynku, dzięki czemu wzrost cen mniejszych i najbardziej popularnych lokali powinien być nieco niższy. Poprzednie programy dopłat do kredytów powodowały głównie wzrosty cen lokali jedno- i dwupokojowych, ewentualnie tańszych trzypokojowych. Bo to właśnie takie mieszkania kupują na własne potrzeby młodzi.
Nie zmienia to faktu, że wzrost cen będzie widoczny. Program jest przewidziany do końca przyszłego roku – będzie więc działać 18 miesięcy. Podobnie jak poprzednik, zapewni dopłaty przez pierwsze dziesięć lat, ale dzięki ratom spadającym obejmie okres spłacania większości odsetek, więc po jego ustaniu kredytobiorcy nie powinni zauważyć bolesnego wzrostu raty. Jednak przez te 10 lat wygeneruje on kilkanaście miliardów złotych kosztów budżetowych.
Mieszkaniowa hossa trwa
Pomimo zastosowania tych bezpieczników nie ma więc możliwości, by ceny nie wzrosły. Wzrosty cen powinny się jedynie rozłożyć po całym rynku i być może będą per saldo nieco niższe. Tymczasem ceny nieruchomości mieszkalnych w Polsce nadal rosną jak oszalałe, a za większość tych zwyżek w ostatnim czasie odpowiada „Bezpieczny kredyt”. Według analizy Expandera, w zeszłym roku ceny nieruchomości wzrosły przeciętnie o 13 proc., jednak w największych miastach było to nawet ponad 20 proc. W Poznaniu ceny urosły o 18 proc., jednak dwie trzecie tych wzrostów przypadło na drugą połowę roku, gdy działał „Bezpieczny kredyt”. W Łodzi ceny wzrosły o 16 proc., ale aż przeszło 80 proc. tego wzrostu to okres działania „Bezpiecznego kredytu”. W stolicy mieszkania zdrożały aż o 21 proc. i niemal całość przypada na drugą połowę roku.
„Mieszkanie na start” jest bardzo wyraźnie nakierowane na rodziny wielodzietne, które mogą skorzystać w zdecydowanie największym stopniu. Jednak w gruncie rzeczy będzie ono bardzo korzystne dla wszystkich beneficjentów, nawet singli, chociaż w mniejszym stopniu. Niestety równocześnie będzie ono bardzo niekorzystne dla osób, które będą szukały mieszkań za dwa lata, gdyż teraz nie mają jeszcze zdolności kredytowej. Gdy wreszcie już ją zdobędą, będą musiały mierzyć się z bardzo wysokimi cenami. Nie pierwszy raz okazuje się, że jednostkowe korzyści nie muszą się sumować do wspólnego dobra.