Jeśli wydaje się Państwu, że trafiliście na strony innego, niż się spodziewaliście, działu w naszym czasopiśmie, to szybko wyprowadzam z błędu. Tak, będzie tu mowa o polskim mieszkalnictwie, ale nadal jest to dział kultury, a nie gospodarczy czy polityczny.
Pretekstem do zajęcia się tematem jest książka Łukasza Drozdy, politologa i urbanisty, doktora nauk o polityce publicznej Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce. Doktor Drozda wydał już zresztą kilka książek o zagadnieniach współczesnej polskiej urbanistyki, m.in. o gentryfikacji i problemie partycypacji w tworzeniu przestrzeni. Opisanie patodeweloperki to jednak zadanie z wielu powodów trudne, przypominające wręcz zmagania Dawida z Goliatem. Trzeba przyznać, że opowieść tę czyta się z zapartym tchem.
Anomalie
Być może jednak dla kogoś z nas słowo „patodeweloperka” będzie brzmiało jak obce, choć używane jest już ono powszechnie w przekazach medialnych. Słownik języka polskiego mówi, że wyrazy poprzedzone członem pato- wskazują na ich związek znaczeniowy z czuciem, odczuwaniem, cierpieniem, chorobą, stanem patologicznym (od greckiego páthos – choroba, cierpienie). Nie tylko z budowaniem mieszkań się takie wyrazy kojarzą – od dawna funkcjonuje określenie „patologia” nie tylko jako określenie stanu chorobowego, ale też dysfunkcyjnej grupy społecznej. Od niedawna z kolei mocno eksploatowane jest słowo patoinfluencer czy patocelebryta, określające osoby zdobywające popularność poprzez, mówiąc eufemistycznie, przekraczanie kolejnych granic obyczajowych i łamanie tabu. Już samo powstanie słowa „patodeweloperka” mówi nam więc o zjawisku kulturowym – oto spotkała nas rzeczywistość, którą trzeba jakoś nazwać, co więcej: jest ona pewną anomalią. Pojęcie to jest jednak szersze niż tylko określenie budowy złych, to znaczy niekomfortowych i drogich mieszkań. Pokazuje nasze podejście do kwestii posiadania własnego mieszkania, urządzania współczesnego miasta, dostępu do usług publicznych.
Mistrzowie marketingu
W polskich realiach ktoś taki jak „deweloper” pojawił się niedawno. Przed 1989 rokiem jedynym deweloperem było państwo. Jednak przebywający na emigracji Polacy, przede wszystkim w USA, zauważyli, że w kapitalizmie budowniczych mieszkań i domów jest więcej – właściwie nieruchomościami zajmuje się każdy, kto ma trochę więcej gotówki. Tacy gracze jak Zbigniew Niemczycki, Józef Wojciechowski ze Stanów właśnie przenieśli chęć przełożenia reguł tej gry na polski grunt – po tym, jak wyhamowały państwowe budowy, przestano budować osiedla z wielkiej płyty, a kraj toczył gospodarczy kryzys, nadszedł czas odbicia i chęci wzbogacenia się. Ale także zamieszkania „na swoim” – ta potrzeba posiadania czegoś własnego zaspokaja poczucie bezpieczeństwa, tego, że jeśli coś będzie nasze, to nikt nam tego nie zabierze. Jak pisze Drozda: „W porównaniu z innymi unijnymi państwami bardzo dużo gospodarstw domowych w Polsce zajmuje mieszkania własnościowe. Wskaźnik ten wynosi ponad 85 procent. Pod tym względem ulegamy tylko paru państwom, szczególnie Słowacji, Węgrom i Rumunii. W tej ostatniej, wspólnotowej «czempionce», aż 96 procent mieszkań stanowi własność prywatną. Na drugim skraju spektrum znajdują się Austria, Niemcy i przede wszystkim wliczana do statystyk, chociaż nienależąca do Unii, Szwajcaria. Tutaj najem wyraźnie przeważa, a mieszkań własnościowych jest tylko 42 procent. Wysoki odsetek własności lokali mieszkalnych nie jest zatem miarą zamożności danego kraju. Dowodzi raczej niewydolności polityki mieszkaniowej i skali przeludnienia”. Im bardziej rozkręcał się u nas kapitalizm, tym bardziej rozwijało się też działanie deweloperów, a na potęgę mogli oni zacząć budować, od kiedy pojawiły się w połowie lat 90. XX wieku kredyty hipoteczne dostępne dla klientów indywidualnych. Wtedy ludzka chciwość urosła do takich rozmiarów, że wielkie firmy zaczęły sprzedawać nawet tytułowe „dziury w ziemi” – budynki, które istniały tylko na planach, a już były sprzedawane po coraz droższych cenach. Wspomniana wyżej potrzeba własności doprowadzała jednak do masowego zapożyczania się, a także naginania swoich marzeń o idealnym domu – by tylko mieć swój kąt, rodziny decydowały się na oddalone od swoich prac budynki, często bez potrzebnej infrastruktury, a nawet na mieszkania pełne niedoróbek, akceptowane, bo skoro już się tyle zainwestowało, to trudno się wycofać. Deweloperzy stali się mistrzami marketingu i reklamy i często na nich oparty był ich sukces. Do zamieszkania zachęcali oni niezwykle kwiecistymi opisami swoich inwestycji, zapewniając o bliskości atrakcyjnych obiektów turystycznych, miejsc rekreacji, sklepów i innych zdobyczy cywilizacji. Nęcili słowami takimi jak: luksusowe, przytulne, zaciszne, nowoczesne i mimo że internet i media pełne były przykładów raczej koszmarnych i niefunkcjonalnych lokalizacji, to nadal wielu klientów nie widziało alternatywy do wyboru masowego produktu dewelopera.
Zabetonowane „getta”
Działalność deweloperów przynosi wiele skutków ekonomicznych, choćby takie, że ceny gruntów i metrów kwadratowych mieszkań rosną w niektórych miejscach w astronomicznym tempie, jednak nie da się nie zauważyć zmian kulturowych, które z takiego podejścia wynikają. Prowadzą one do gettoizacji tych, których stać na takie mieszkania, i oddzielenia ich od tych, którzy nie mogą sobie na nie pozwolić. Robią to zresztą sami zainteresowani, okalając płotami i murami na potęgę kolejne osiedla. Już o domach z wielkiej płyty mówiono, że mieszkańcy są w nich anonimowi i trudno zbudować relacje sąsiedzkie, dobrze zaprojektowane przestrzenie wspólne, np. lokalne domy kultury umożliwiły integrację społeczności. W przypadku ogrodzonych osiedli często nie tylko jedna społeczność odgradza się od innych, ale często też sama nie dąży do wzajemnych relacji – nie ma miejsc, w których można by się poznać, a częste oddalenie od sklepów, przychodni czy szkół sprawia, że większość czasu spędza się na dojazdach.
Nie da się również nie zauważyć tego, jak nowe budowy wpływają na nasze otoczenie. Często „wciskane” na siłę pomiędzy istniejące budynki, pod ich powstanie wycina się lokalną zieleń, betonuje się całe połacie terenów, wokół nowo zamieszkałych bloków stają setki samochodów. W wyobraźni inwestorów powstają eklektyczne bryły, wykonane z wątpliwej jakości materiałów, w pstrokatych kolorach lub przeciwnie – pełne szarości. Mieszkańcy świdnickiego osiedla w województwie dolnośląskim „mogą poczuć się jak dawni mieszkańcy Polski”. Powód? Osiedle wybudowane jest na działce na planie półkola, co może przypominać osadę w Biskupinie. Budowa otoczona jest polami, a prowadzi do niej jedna droga dojazdowa. W naszym krajobrazie wyrasta zabudowa „łanowa”, powstająca na małych poletkach odrolnionych ziem. Wrażenie robią lasy domów, o tych samych projektach po horyzont.
Budowa mieszkań jest dla wielu ludzi świetnym interesem, niestety pomijają oni interes społeczny. Prawdą jest natomiast, że wielu Polaków nabiera się na sztuczki deweloperów wręcz z desperacji – braku mieszkań, braku wsparcia ze strony państwa i korzystnego wynajmu, a może po prostu z pewnej tęsknoty, tęsknoty za domem.
---
Dziury w ziemi.
Patodeweloperka w Polsce
Łukasz Drozda
Wydawnictwo Czarne 2023