Kredyty hipoteczne

Bank wylicza zdolność kredytową według przyjętych procedur, w każdym banku innych. Każdy z nas, decydując się na zaciągnięcie kredytu, powinien zrobić własny rachunek sumienia. Ile możemy wydać co miesiąc na spłatę kredytu? Spłata będzie trwać całe dziesięciolecia, w tym okresie na świat będą przychodzić kolejne dzieci, będziemy wyjeżdżać na wakacje, remontować mieszkanie, zaciągać kredyty na sprzęt RTV, AGD lub samochód. Kosztuje wreszcie dojazd, który zwykle okazuje się droższy niż dotychczasowy. Wiem, wiem, każdy odpowie, że jest dopiero na początku kariery, a przed nim liczne awanse i kolejne podwyżki. Pamiętajmy jednak, że kolejne podwyżki nadchodzą zwykle później, niż się ich pierwotnie spodziewaliśmy, a konkretne wydatki musimy ponieść już dziś.

 

W ostatnich latach kredyty w rodzimej walucie cieszyły się dużo mniejszym powodzeniem niż kredyty w euro lub frankach szwajcarskich. Jednak dużo niższe oprocentowanie, czasami nawet w granicach 1 proc., okupione jest dużo wyższym ryzykiem. Osoby, które spłacają kredyt od kilku lat, miały okazję się o tym niejednokrotnie przekonać. W tym czasie kurs euro lub franka szwajcarskiego potrafił wzrosnąć o ponad 30 proc. W efekcie wraz ze wzrostem kursu rośnie saldo kredytu i ostatecznie płacona co miesiąc rata. Według różnych wyliczeń spłata we frankach szwajcarskich powinna w całkowitym rozliczeniu być niższa, co jednak w sytuacji, gdy miesięczna rata w ciągu kilkunastu miesięcy urasta z 2 do prawie 3 tys. złotych? Niestety, każdy, kto decyduje się na wybór tańszego kredytu walutowego, musi być świadomy tego ryzyka.

W bieżącym roku banki wprowadziły regulacje, które znacznie ograniczyły dostępność kredytów w walutach obcych; popularny przed laty kredyt we frankach szwajcarskich obecnie dostępny jest dla wybranych.

 

Większość osób stara się rozłożyć spłatę kredytu na możliwie najdłuższy okres, ale nie zawsze jest to najlepsze rozwiązanie. Osobiście uważam, że rozłożenie spłaty na okres 45 lat jest pewną przesadą. Pamiętajmy, że dla wielu osób oznacza to spłatę w okresie, gdy podstawowe źródło utrzymania stanowić będzie emerytura. Wszystkie wyliczenia wskazują, że emerytury za 15, 20 lat będą sporo niższe od uzyskiwanych dzisiaj. A każdy emeryt przyzna, że nawet te obecne nie należą do wysokich.

 

Spłata kredytu w równych ratach oznacza w praktyce, przy kredytach udzielonych na 30 i więcej lat, że na początku spłacamy głównie odsetki i z czasem udział spłacanego kapitału wzrasta. W przypadku rat malejących kwota raty kapitału jest stała przez cały okres spłaty, jednak z każdym miesiącem obniża się wysokość płaconych odsetek, dlatego łączna rata z każdym miesiącem jest niższa – mówimy więc o ratach malejących. Każdy klient ma do wyboru sposób spłaty kredytu, musi tylko dokładnie przeanalizować swoją sytuację finansową.

 

Głównym źródłem spłaty są dochody kredytobiorcy, natomiast głównym zabezpieczeniem – dom lub mieszkanie, w którym mieszka i może je stracić, gdyby zaprzestał spłaty. Z tego powodu kredyty hipoteczne należą do najbezpieczniejszych dla banku udzielanych kredytów. Jednak co się stanie, gdy dom ulegnie zniszczeniu? Straty pokrywa ubezpieczenie nieruchomości. Bank wymaga, żeby wartość ubezpieczenia odpowiadała kwocie kredytu. Dla właściciela nieruchomości ważne jest, żeby dzięki środkom z ubezpieczenia można było odbudować dom lub kupić nowe mieszkanie, warto więc zastanowić się, czy polisa kwoty nie powinna być wyższa niż oczekiwana przez bank.

 

To enigmatyczne ubezpieczenie stanowi dla banku dodatkowe zabezpieczenie kredytu, dla kredytobiorcy zaś dodatkowy koszt, jednak w praktyce oznacza także szansę na uzyskanie kredytu w sytuacji, gdy nie mamy minimalnych środków własnych wymaganych przez bank przy zakupie domu lub mieszkania.

Koszty tego ubezpieczenia są ponoszone tak długo, aż spłacimy kwotę kredytu odpowiadającego wielkości minimalnego udziału własnego. W okresie spodziewanego boomu kredytów hipotecznych banki oczekują, że wartości mieszkań będą rosły, dlatego coraz częściej udzielają kredytu na 100 proc. lub nawet więcej wartości mieszkania, bez konieczności ubezpieczenia brakującego udziału własnego.

 

 

Przy udzieleniu każdego kredytu hipotecznego bank musi zweryfikować, czy wartość kredytowanej nieruchomości jest wyższa niż udzielony kredyt. Dla tego celu każdorazowo bank wylicza wskaźnik, który odnosi kwotę kredytu do wartości nieruchomości (tzw. LTV, z ang. Loan to value). Przy zakupie nowego mieszkania od znanego na rynku dewelopera sprawa jest prosta. Problem jednak pojawia się, gdy trzeba kredytować budowę domu w miejscowości, gdzie rzadko sprzedaje się podobne nieruchomości. Niestety, często okazuje się, że łączne koszty poniesione na postawienie domu są wyższe niż ostateczna cena rynkowa. Wówczas udział własny kredytobiorcy musi z nadwyżką pokryć tę różnicę, jednak każdorazowo wartość takiej nieruchomości musi oszacować rzeczoznawca majątkowy. Zwykle jest to osoba z firmy rekomendowanej przez bank udzielający kredytu.

Koszty sporządzenia operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę pokrywa zwykle kredytobiorca.

 

W tym miejscu trudno dokładnie wymienić, ile może być tych kosztów. Każdy bank ma swój oddzielny katalog. Mogą to być: koszty inspekcji przed uruchomieniem kredytu, różnego rodzaju opłaty manipulacyjne (uruchomienie spłaty kredytu, przedterminowa spłata kredytu).Warto je poznać, zanim podpisze się konkretne zobowiązanie finansowe.

 

W okresie ostatnich kilkunastu lat pomoc Skarbu Państwa dla spłacających kredyty hipoteczne była coraz mniej atrakcyjna. Tak samo jest z programem „Rodzina na swoim”. Wprawdzie można usłyszeć opinie, że program ten oprócz kredytowania nowych mieszkań obejmie także lokale z rynku wtórnego i osoby stanu wolnego, jednak trudności budżetowe naszego kraju pozwalają wątpić, czy zmiany zostaną wprowadzone. W obecnym kształcie dopłaty przysługują przez okres 8 lat, dofinansowanie obejmuje spłatę części odsetek. Z dofinansowania mogą korzystać małżeństwa oraz osoby samotnie wychowujące dzieci. Przy podjęciu trudnej decyzji kredytowej klienci poszukują często pomocy u firm doradzających przy wyborze oferty kredytu hipotecznego. Doradcy zwykle nie pobierają prowizji od klienta, ponieważ płaci im bank. Prowizje płacone przez banki pośrednikom są bardzo różne. Łatwo się można domyślić, że wysokość prowizji uzyskiwanej przez pośrednika nie jest bez znaczenia przy udzielaniu rekomendacji wyboru banku. Poziom doradztwa jest bardzo zróżnicowany, dlatego konieczna jest rozwaga, nie podejmujmy żadnych decyzji pochopnie.