Logo Przewdonik Katolicki

Kredyt? bezpieczniej w złotych!

Janusz Stelmach
Fot.

Przez kilka ostatnich lat każdy kupujący mieszkanie przy udziale kredytu hipotecznego musiał odpowiedzieć na jedno podstawowe pytanie: kredyt w złotych czy w walucie obcej? Obecnie w praktyce, mamy tylko kredyty w złotych. Dlaczego?

 

Zaciągaj kredyt, gdy waluta jest droga, spłacaj, gdy jest tania. Jest to jedna z tych oczywistych mądrości, które łatwo powiedzieć, a trudno zastosować w życiu codziennym. Dzisiaj, gdy czytamy długoterminowe prognozy cen walut z roku 2007 autorstwa uznanych ekonomistów, możemy się tylko uśmiechać z politowaniem
 Banki uznały, że kredyt w walucie obcej to po prostu spekulacja, która niesie za sobą wysokie ryzyko. Doradzając zakup walut, można zastosować ten sam schemat jak na rynku nieruchomości czy surowców. Krótko mówiąc – kupuj tanio, sprzedawaj drogo. A zaciągając kredyty w obcej walucie? Dokładnie odwrotnie, zaciągaj kredyt, gdy waluta jest droga, spłacaj, gdy jest tania. Jest to jedna z tych oczywistych mądrości, które łatwo powiedzieć, a trudno zastosować w życiu codziennym. Dzisiaj, gdy czytamy długoterminowe prognozy cen walut z roku 2007 autorstwa uznanych ekonomistów, możemy się tylko uśmiechać z politowaniem.
Do września 2008 r. niemal każdy polski bank był skłonny udzielać kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich, wartość tej waluty systematycznie spadała, co oznacza, że do zakupu takiego samego mieszkania w każdym następnym roku należało pożyczyć więcej franków szwajcarskich. Dodatkowo, w tym okresie dynamicznie wzrastały ceny mieszkań, dlatego z każdym rokiem banki wydłużały maksymalny okres kredytowania zakupu mieszkań.
 Zimny prysznic dla kredytobiorców
Od września 2008 r. rosły ceny walut z każdym miesiącem, banki coraz bardziej ograniczały kredyty w walutach, ponieważ coraz wyższe raty kredytów wpędzały w tarapaty kredytobiorców. Ostatnio słyszymy, że część banków, które udzieliły kredytów w walutach i obecnie ich wartość jest wyższa od wartości mieszkania, oczekuje od kredytobiorców częściowej spłaty kredytu lub dodatkowego ubezpieczenia. Bank pragnie zmniejszyć swoje ryzyko, nawet jeśli w ocenie kredytobiorcy może być to nielogiczne. W chwili obecnej ceny walut ustabilizowały się lub nawet mogą spadać. Zatem, kierując się zdrowym rozsądkiem, należy ocenić, że w obecnej sytuacji ryzyko kredytowania w obcych walutach jest niższe. Banki jednak niemal całkowicie wycofały się z kredytów we frankach szwajcarskich i innych walutach obcych, ponieważ w warunkach spowolnienia gospodarczego nie obserwuje się realnego wzrostu wynagrodzeń i istnieje duże ryzyko osłabiania się złotego, co zwiększa ryzyko utraty zdolności kredytowej.
Jedna z podstawowych zasad kredytowania mówi: spłacaj kredyt w walucie, w której zarabiasz. Tak naprawdę od czasów, gdy tysiące Polaków zadłużało się we frankach lub euro, w naszym otoczeniu zmieniło się  bardzo wiele. Wprawdzie ponad cztery lata temu, gdy gospodarka światowa – w tym polska – dynamicznie rosła, można było usłyszeć głosy ekonomistów ostrzegających przed kryzysem na rynku nieruchomości oraz nadmiernym wzrostem kredytów hipotecznych.  Jednak większość ludzi cieszyły rosnące wynagrodzenia. Dzisiaj wiemy, że kryzys, który miał początek w 2008 r., obecnie ukazuje swoje drugie dno, polska gospodarka raczej nie będzie samotną zieloną wyspą. Nawet jeśli uda się uniknąć głębokiego kryzysu, większość Polaków ma raczej minorowe nastroje. Lata 2012 i 2013 to – według wszelkiego prawdopodobieństwa – okres znacznej obniżki dynamiki wzrostu PKB. W naszych warunkach roczny wzrost PKB poniżej 3 proc. oznacza, że nie będzie przyrostu miejsc pracy, a przeciętne wynagrodzenie realnie nie będzie wzrastało.
Reasumując: obecnie nie widać końca podwyżek cen gazu, energii oraz artykułów codziennej potrzeby, wynagrodzenia wzrastają tylko nielicznym, a dodatkowo coraz więcej ludzi traci pracę. Jedynym pocieszeniem w tych niełatwych czasach może być prognoza inflacji, zakładająca znaczne spowolnienie wzrostu cen.W obecnej sytuacji banki boją się udzielać kredytów na dłuższy okres szczególnie w obcych walutach, ponieważ coraz mniej ludzi w naszym kraju dysponuje wolnymi środkami, które mogą przeznaczyć na spłatę kredytu, szczególnie jeśli rata kredytu może wzrosnąć wraz ze wzrostem kursu waluty.
Mieszkania coraz tańsze, a wybór coraz większy
Wiele osób, które zaciągnęły kredyty kilka lat temu, kupując mieszkanie, teraz często tego żałuje, ponieważ w ciągu ostatnich czterech lat ceny mieszkań głównie spadały. Obecnie ceny mieszkań spadają nadal, a oferta nowych mieszkań wydaje się być wyjątkowo bogata. Są to jednak pozory. Wysyp nowych ofert na początku roku spowodowany został zmianami przepisów, które wprowadzają konieczność prowadzenia rachunku powierniczego. Firmy, które wprowadziły do swojej oferty mieszkania do kwietnia 2012 r., nie podlegają obowiązkowi prowadzenia kosztownego rachunku powierniczego. Na taki rachunek będą wpływały środki wpłacane przez kupującego mieszkanie, a deweloper otrzyma te środki w transzach, dopiero gdy bank stwierdzi, że zaawansowanie prac osiągnęło poziom określony w umowie z kupującym. Każdy kupujący będzie miał dostęp do informacji o saldzie rachunków i przelewach na rzecz dewelopera. W praktyce banki, które mogą zarobić na prowadzeniu takich rachunków krocie, bronią się przed otwieraniem takich kont. Banki boją się oskarżeń, że niewłaściwie wywiązały się z ochrony wpłat nabywców mieszkań, jednocześnie będą musiały delegować wyspecjalizowanych pracowników do oceny zaangażowania prac na budowie.
Ustawa, która miała chronić kupujących mieszkanie, w opinii małych firm deweloperskich powstała pod dyktando największych potentatów rynku  i bardzo utrudniła działalność mniejszym deweloperom. Specjaliści z branży spekulują, kiedy ustawodawca zabierze się za poprawianie tego aktu prawnego.
Tymczasem kupując mieszkanie, musimy baczniej niż zwykle przyglądać się sytuacji budującego mieszkanie. Powodów jest kilka. W poprzednich latach ceny mieszkań rosły, więc wiele firm nie robiło dokładnych analiz, wychodząc z założenia, że zawsze rosnące ceny pozwolą na wypracowanie dochodu. Nigdy wcześniej pojedyncze firmy nie oferowały jednocześnie tak wielu inwestycji. A w sytuacji gdy prowadzi się kilka inwestycji jednocześnie, zwiększa się ryzyko utraty płynności. Wynika to z faktu, że firma ponosi koszty kilku inwestycji jednocześnie, podczas gdy posiadane środki obrotowe są na poziomie z lat poprzednich. W takiej sytuacji realizacja każdej inwestycji przedłuża się, co wpływa na wzrost budowy mieszkania. Wraz ze spadającymi cenami mieszkań rodzi to ogromne problemy finansowe dla deweloperów.  Czy po fali upadków firm budowlanych, czeka nas fala upadków firm budujących mieszkania? Przekonamy się o tym w bieżącym roku.

 

 

Komentarze

Zostaw wiadomość

 Security code

Komentarze - Facebook

Ta strona używa cookies. Korzystając ze strony, wyrażasz zgodę na używanie cookies, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki