Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości

Kupując mieszkanie lub inną nieruchomość, należy zachować szczególną ostrożność w zakresie zawierania umowy cywilnoprawnej. Najczęściej przed zawarciem umowy głównej zawiera się umowę przedwstępną, w której strony tej umowy zobowiązują się, że w określonym czasie dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej. Dlatego umowa przedwstępna musi zawierać wszystkie niezbędne elementy umowy, takie jak oznaczenie stron umowy, opis przedmiotu umowy, cenę, dokładny termin zawarcia umowy ostatecznej i określenie kwoty zaliczki lub zadatku. Przede wszystkim należy dokładnie sprawdzić dokumentację dotyczącą nieruchomości. Najważniejszy jest  akt własności (np. akt notarialny), aktualna księga wieczysta lub przydział mieszkania, jeżeli jest to spółdzielcze mieszkanie własnościowe.

Umowę przedwstępną najlepiej zawrzeć w formie aktu notarialnego, gdyż daje to większą gwarancję kupującemu, że złożone oświadczenie woli sprzedającego, dotyczące sprzedaży mieszkania, zostanie zrealizowane zgodnie z tym zobowiązaniem. Jednak zwykła forma pisemna jest bardziej powszechna. Sprzedawca może wycofać się z umowy, ale musi zapłacić umówioną kwotę zaliczki lub zadatku.

Warto wiedzieć, jaka jest różnica pomiędzy zaliczką a zadatkiem. Sprzedawca zwraca kupującemu zaliczkę, jeżeli z winy kupującego nie doszło do zawarcia umowy głównej, na przykład z powodu nieuzyskania kredytu. Sprzedawca również zwraca zaliczkę wtedy, gdy to z jego winy transakcja nie doszła do skutku. Umowa ulega wówczas rozwiązaniu. Natomiast zadatek kupujący traci w całości, gdy z jego winy nie doszło do zawarcia umowy. Gdy sprzedawca chce wycofać się z umowy, musi zapłacić zadatek w podwójnej wysokości.

Zaliczkę lub zadatek określa się najczęściej w wysokości 10 proc. wartości transakcji.

Zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą domagać się swoich praw przed sądem. Przede wszystkim mogą dochodzić strat, spowodowanych niedotrzymaniem umowy. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.