Zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego nie jest takie łatwe. Doradcy finansowi, śledzący uważnie polski rynek kredytów hipotecznych, zgodnie twierdzą, że elastyczność banków i zmiana ich oferty powinna skłonić osoby zaciągające takie kredyty do dokonania poważnej analizy finansowej.
Coraz bardziej opłaca się pożyczać pieniądze i jednocześnie rozpoczynać systematyczne oszczędzanie. Wbrew pozorom nie są to czynności sprzeczne i niemożliwe do pogodzenia.
Wystarczający dochód
Banki działające na polskim rynku coraz chętniej oferują kredyty na 100 procent wartości nieruchomości. Oznacza to, że upatrzone mieszkanie czy dom możesz kupić już dziś, nie czekając aż uda ci się zebrać 20 procent jego ceny. Do niedawna z oferty 100-procentowego finansowania mogły skorzystać tylko bardzo dobrze zarabiające osoby. Banki ustawiały poprzeczkę dochodów netto na poziomie 6000 do nawet 7000 zł miesięcznie. Dodatkowym warunkiem było zatrudnienie w renomowanej firmie.
Teraz kredyt bez wkładu własnego może zaciągnąć każdy, kto ma wystarczający dochód, by spłacać raty. Coraz więcej banków daje taką możliwość, wystarczy opłacić dodatkowe ubezpieczenie. Składka pobierana jest z góry za 5 lub 10 lat. Liczona jest od różnicy między wkładem standardowo wymaganym przez bank a faktycznie wniesionym.
Stratę pokrywa ubezpieczyciel
Załóżmy, że zaciągamy kredyt w kwocie 100 tys. zł na zakup mieszkania w tej samej cenie. Bank wymaga standardowo 20 proc. środków własnych. Składka zostanie więc naliczona od 20 tys. zł. Jeśli opłacisz ją za 5 lat, wyniesie ok. 4 proc. tej kwoty, czyli 800 zł. Jeśli w tym czasie nie zgromadzimy brakujących środków, będziemy mogli wykupić ubezpieczenie na kolejne 5 lat. Możemy oczywiście od razu wykupić polisę na 10 lat.
Po co bankowi ubezpieczenie? Jeśli przestaniemy spłacać, bank – z „niewielką” pomocą komornika – sprzeda mieszkanie na licytacji. Cena wywoławcza to 75 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Oznacza to, że jeśli takie nieszczęście (dla obu stron) zdarzy się w pierwszych latach spłaty kredytu, bank poniesie poważną stratę. Tę właśnie stratę pokrywa ubezpieczyciel.
Za pośrednictwem funduszy
Jeśli nie mamy pieniędzy, a chcemy kupić mieszkanie już teraz (np. oczekujemy wzrostu cen), stuprocentowe finansowanie jest świetnym rozwiązaniem. Z tej szansy możemy skorzystać także wówczas, gdy mamy już odłożone oszczędności.
– Kredyt mieszkaniowy to najtańsze pieniądze na rynku – mówi Maciej Kossowski, doradca finansowy firmy Expander, oferującej kredyty mieszkaniowe i systemy oszczędzania kilkudziesięciu instytucji finansowych. – Pożycz od banku tyle, ile się tylko da, a sam ze swoich oszczędności udziel kredytu prywatnym firmom i Skarbowi Państwa. Jak? Kupując akcje i papiery dłużne za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych. Skarb Państwa będzie „płacił” regularnie na czas ok. 4-5 proc. rocznie. Spółki giełdowe raz „zapłacą” więcej, a raz mniej. Na dłuższy okres można jednak na nich polegać.
Wyższe raty
Stuprocentowe finansowanie zakupu nieruchomości nie jest dla każdego. Pożyczając więcej, będziesz płacić wyższe raty. Niestety, bank może także podwyższyć oprocentowanie (mimo że dzięki wsparciu ubezpieczyciela nie ponosi większego ryzyka niż przy kredycie z 20-proc. wkładem własnym). Kogo nie stać na wyższe raty, nie powinien upierać się przy kredycie bez wkładu własnego.