Wielka płyta po gwarancji

Po decyzji Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o natychmiastowym wyłączeniu z użytkowania bloku na warszawskim Ursynowie w budynku odcięto gaz, a spółdzielnia otrzymała polecenie zabezpieczenia obiektu i uniemożliwienia do niego wejścia. 44 rodziny musiały opuścić blok, gdyż w ich mieszkaniach ściany odsunęły się od podłóg, w wielu miejscach widać szerokie pęknięcia i rozwarstwienia konstrukcji, a to może skutkować zawaleniem się budynku. Problemy techniczne bloku nie pojawiły się nagle. Od 2009 roku mieszkańcy zgłaszali postępujące pęknięcia ścian oraz pogarszający się stan techniczny. W kolejnych latach wykonywano ekspertyzy i pomiary, a ściany i stropy zabezpieczano podporami. Jednak nie rozwiązało to problemu.

Warszawski budynek nie jest jedynym przypadkiem tak złego stanu technicznego bloku zbudowanego z wielkiej płyty. Kolejnym jest blok socjalny w Kielcach, który ma być wyburzony. Na Śląsku wielka płyta miała zapewnić szybkie mieszkania dla górników i hutników. Obecnie w Katowicach, Zabrzu czy Bytomiu widać narastające problemy. Stropy wymagają wzmocnień, klatki schodowe są zawilgocone, a instalacje pamiętają czasy Gierka. Sytuację pogarszają szkody górnicze: pękające ściany, deformacje i osiadanie terenu, które w niektórych miejscach realnie wpływają na bezpieczeństwo konstrukcji. Choć takie sytuacje nie są jeszcze powszechne w skali całego kraju, to problem budownictwa z czasów PRL-u jest całkiem realny.

Planowali wszystko

Szacuje się, że dziś w Polsce mamy ponad 4 mln mieszkań w budynkach z wielkiej płyty. Warto przy tym pamiętać, że nie każdy blok to wielka płyta, a płyta płycie nierówna. Ta klasyczna powstawała w latach 60., 70. i 80. ubiegłego wieku i wyróżniało ją to, że budynki tworzono w technologii modułowej. Dla powojennej Polski blokowiska miały być sposobem na rozwiązanie problemu braku mieszkań. W zniszczonej podczas wojny Warszawie w stosunkowo krótkim czasie zbudowano tysiące domów, a najlepszym przykładem dzielnicy, która powstała w oparciu o wielką płytę jest właśnie Ursynów. Szczyt popularności takiego budownictwa przypadł na lata 70. Wtedy osiedla z wielkiej płyty wyrastały nie tylko w największych aglomeracjach, ale też w mniejszych miastach oraz w rejonach związanych z PGR-ami.

Budowę bloków z wielkiej płyty planowano przede wszystkim ze względu na ich szybki montaż. Co istotne, ówcześni planiści projektowali takie osiedla całościowo: uwzględniali szkoły, przedszkola, punkty handlowe, bezpieczne ciągi piesze. Większe odstępy między blokami miały zapewniać dopływ światła dziennego, zieleń – miejsca wypoczynku, a ustawienie wysokich budynków podporządkowywano kierunkom wiatrów, by wspierać naturalną wymianę powietrza. W efekcie wiele takich inwestycji było bardziej przemyślanych i funkcjonalnych niż część współczesnych inwestycji deweloperskich.

Zaniedbane do wyburzenia

Niestety problemem osiedli z czasów PRL-u często jest jakość materiałów, z których wielką płytę budowano, i sam fakt, że ta technologia była przewidziana na określony czas przydatności do użytkowania. W chwili ich powstawania mówiło się o trwałości sięgającej 50-60 lat. Dla części budynków ten czas właśnie upłynął, kolejne stoją u progu zakładanej bezpiecznej eksploatacji. Jak zauważa portal KB.pl, choć część osiedli przeszła modernizację, rośnie liczba miejsc, gdzie wieloletnie zaniedbania, błędy wykonawcze i brak pieniędzy na remonty zaczynają się kumulować. Eksperci ostrzegają: największym problemem wielkiej płyty nie jest sama technologia, lecz to, co przez lata z nią zrobiono lub czego nie zrobiono. Portal przypomina, że „technologia prefabrykatów miała być odpowiedzią na ogromny deficyt mieszkań. Betonowe panele produkowano seryjnie, a bloki montowano w kilka dni”.

Tempo było imponujące, ale odbijało się na jakości: przeciętna izolacja cieplna i akustyczna, słaba wentylacja, nierówna jakość betonu i błędy montażowe wynikające z pośpiechu. Obecnie te wady stają się coraz bardziej widoczne. Zwłaszcza tam, gdzie przez dekady nie prowadzono kompleksowych remontów, co w efekcie może oznaczać konieczność wyburzenia bloków. Eksperci podkreślają jednak, że nie ma jednego scenariusza: część budynków jest w dobrej kondycji i przy odpowiednich modernizacjach może służyć jeszcze długo. „Problemem są te, które łączą wady konstrukcyjne, błędy wykonawcze i wieloletnie zaniedbania”.

Pocieszający jest fakt, że różnego rodzaju badania wskazują, że struktura wielkiej płyty jest o wiele trwalsza niż 50–60 lat. Obecnie mówi się raczej o okresie wynoszącym nawet około 100 lat. Jedno jest pewne: bez względu na czas trwałości trzeba będzie się zmierzyć ze stanem technicznym bloków w skali całego kraju. Zasadnym staje się zatem pytanie, czy remontować, czy wyburzać?

Prześwietlą i ustalą

Z tym dylematem borykają się już kraje Europy Zachodniej, gdyż blokowiska powstawały nie tylko w demoludach, ale także we Francji, Belgii i Holandii. Niektóre miasta decydują się na rewitalizację, ale jest to proces kosztowny. Jednak popularne jest też wyburzanie całych osiedli. W NRD wielką płytę budowano na potęgę, ale po zjednoczeniu Niemiec osiedla te zaczęły świecić pustkami. Dlatego tylko w Saksonii wyburzono już 100 tys. mieszkań, a podobny los czeka kolejne 150 tys.

W Polsce scenariusz powszechnego burzenia raczej nie wchodzi w grę, gdyż osiedla z wielkiej płyty stanowią serca wielu polskich miast i ich wyburzenie wydaje się po prostu nierealne, gdyż oznaczałoby konieczność przesiedlenia milionów ludzi. Dlatego trzeba będzie zadbać o ich stan. To, jaki jest on obecnie, mają ustalić specjalistyczne badania. Zgodnie z decyzją Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa ma się tym zająć Instytut Techniki Budowlanej we współpracy z Narodowym Centrum Badań i Rozwoju. „Instytut wytypuje rodzaje budynków, które będą mogły wymagać naprawy. Temat będzie monitorowany, żebyśmy mogli z pełną odpowiedzialnością powiedzieć: tak, rzeczywiście, budynki z wielkiej płyty wytrzymają kolejne 100 lat” – wyjaśniał pod koniec lutego wiceminister infrastruktury i budownictwa Tomasz Żuchowski.

Badana ma być m.in. trwałość stalowych łączników płyt. W trakcie prac wykorzystane mają zostać najnowocześniejsze technologie do prześwietlania budynków. Bo chociaż same płyty tworzące ściany i stropy mogą przetrwać długi czas, to problemem mogą być właśnie łączenia elementów – tzw. agrafki – gdyż te złącza są najbardziej zagrożonymi elementami ze względu na korozję.

RAMKI

Zaczęło się w Holandii

Po raz pierwszy wielką płytę zastosowano w Holandii w latach 1923–1925, a nieco później w Berlinie. Pierwsze większe konstrukcje powstały we Francji, w 1934 roku wzniesiono osiedle z prefabrykatów żelbetowych w Drancy. Takie budownictwo stało się dość powszechne w Niemczech, Szwecji i Finlandii. Znaczny wpływ na rozwój wielkiej płyty miały propagowane przez francuskiego architekta Le Corbusiera idee „domu jako maszyny do mieszkania” – jednostki mieszkaniowej, czyli bloku mieszkalnego (realizacja w Marsylii w 1952 roku) z loggiami jako wiszącymi ogrodami we wszystkich pokojach oraz z publicznym ogrodem na płaskim dachu. W połowie lat 70. w Europie Zachodniej zrezygnowano z technologii wielkopłytowej.

Polscy rekordziści

Metoda wielkopłytowa polegała na wznoszeniu budynków z dużych, gotowych prefabrykatów, produkowanych w wyspecjalizowanych zakładach. Na placu budowy montowano z nich kluczowe części obiektu: ściany nośne i działowe, elementy elewacji, stropy, klatki schodowe oraz szyby windowe. Jej atutem było tempo. Dzięki prefabrykacji cały proces powstawania budynku trwał wyraźnie krócej niż w technologii tradycyjnej. Ujednolicone moduły pozwalały realizować ogromne założenia mieszkaniowe – w Gdańsku stoi budynek liczący niemal 1800 lokali, a w Warszawie można znaleźć blok ciągnący się na około 550 metrów.

Niezmiennie popularne

Potencjalne problemy techniczne bloków z czasów PRL-u nie odstraszają kupców. Wielka płyta ze względu na cenę i dostępność wciąż cieszy się niesłabnącą popularnością na rynku nieruchomości. Z raportu firmy Metrohouse wynika, że 33 proc. transakcji dotyczy właśnie takich mieszkań. Atutem są: niższa cena za metr, rozbudowana infrastruktura (szkoły, sklepy, obiekty usługowe), zazwyczaj dobra lokalizacja. Bywa, że przesłaniają one minusy: często niską jakość budownictwa czy problemy z robactwem. Generalnie w blokach nie ma pustostanów, a ludzie nadal chcą w nich mieszkać.

LICZBA

4 mln mieszkań w Polsce znajduje się w budynkach z wielkiej płyty