Czytelnicy „Przewodnika Katolickiego” mają wiele pytań z zakresu wynajmu mieszkań. W kolejnych artykułach postaram się wyjaśnić te kwestie. Jest to tematyka obszerna, obejmująca mieszkania spółdzielcze, własnościowe, komunalne.
Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych reguluje najem samodzielnych lokali mieszkaniowych przeznaczonych w całości przez wynajmującego do wynajmowania. Należą do nich lokale będące własnością gminy lub komunalnych osób prawnych. Tworzą one mieszkaniowy zasób gminy. Zadaniem gminy jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej.
W szczególności gmina zaspokaja potrzeby rodzin o niskich dochodach oraz zapewnia lokale zamienne lub socjalne. Każda rada gminy wprowadza własne zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.
Zawarcie umowy najmu oznacza, że wynajmujący oddaje najemcy lokal do używania na czas nieoznaczony w zamian za zapłatę czynszu. Czynsz może być regulowany, czyli określony przepisami ustawy, lub wolny, czyli określony umownie. Czynsz obejmuje podatek od nieruchomości, koszty administracyjne, koszty konserwacji oraz koszty utrzymania budynku i zieleni. Oprócz czynszu najemca zobowiązany jest uiszczać opłaty za gaz, prąd, wodę, używanie windy i inne. Przed wydaniem lokalu strony umowy najmu sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia urządzeń będących na wyposażeniu lokalu.
Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest zapewnienie sprawnego działania istniejących urządzeń technicznych budynku, umożliwiający korzystanie z oświetlenia lokalu, ciepłej i zimnej wody, wind, zbiorczej anteny i innych urządzeń należących do wyposażenia lokalu lub budynku. Natomiast najemca powinien utrzymać lokal i pomieszczenia do niego przynależne we właściwym stanie technicznym i sanitarnym oraz przestrzegać regulaminu domowego. Powinien też dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją część budynku przeznaczoną do wspólnego korzystania – jak windy, klatki schodowe oraz otoczenie budynku. Małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich.
W razie śmierci najemcy jego zstępni, wstępni, pełnoletnie rodzeństwo, osoby przysposabiające albo przysposobione oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z najemcą, mieszkający z nim stale w chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu lokalu oraz nabywają jego uprawnienia i obowiązki związane z tym lokalem, chyba że się tego prawa zrzekną wobec wynajmującego.
Jednak nie dotyczy to osób, które w chwili śmierci najemcy miały tytuł prawny do zajmowania innego lokalu mieszkalnego. Najwięcej kontrowersji i emocji wzbudzają przepisy, w których mowa o możliwościach wypowiedzenia umowy najmu oraz eksmisji z zajmowanego lokalu. Wynajmujący może wypowiedzieć najem, jeżeli pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód albo niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców.
Ponadto wynajmujący może wypowiedzieć najem, jeżeli najemca w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Zaleganie z zapłatą czynszu lub opłat co najmniej za dwa pełne okresy płatnicze stanowi również przyczynę wypowiedzenia umowy najmu.
Jeżeli najemca podnajął lokal lub oddał go do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego, może on wypowiedzieć umowę najmu.