Zaliczka i zadatek

Najczęściej przed zawarciem ostatecznej umowy cywilno-prawnej nabycia nieruchomości zawiera się umowę przedwstępną. W umowie przedwstępnej strony, które ją zawierają, zobowiązują się do tego, że w określonym czasie dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej. Dlatego umowa przedwstępna musi zawierać wszystkie niezbędne elementy umowy, takie jak oznaczenie stron umowy, opis przedmiotu umowy, cenę, dokładny termin zawarcia umowy ostatecznej i określenie kwoty zaliczki lub zadatku. Przed podpisaniem umowy należy zwrócić szczególną uwagę na dokładnie sprawdzenie wszelkiej dokumentacji dotyczącej nieruchomości. Najważniejszy jest tutaj akt własności (np. akt notarialny), aktualna księga wieczysta lub przydział mieszkania, jeżeli jest to spółdzielcze mieszkanie własnościowe. Umowę przedwstępną najlepiej zawrzeć w formie aktu notarialnego, gdyż daje to większą gwarancję kupującemu, że złożone oświadczenie woli sprzedającego, dotyczące sprzedaży nieruchomości, zostanie zrealizowane zgodnie z tym zobowiązaniem. Jednak zwykła forma pisemna jest bardziej powszechna. Sprzedawca może wycofać się z umowy, ale musi zapłacić umówioną kwotę zaliczki lub zadatku.

Sprzedawca zwraca kupującemu zaliczkę, jeżeli z winy kupującego nie doszło do zawarcia umowy głównej, na przykład z powodu nieuzyskania kredytu. Sprzedawca również zwraca zaliczkę wtedy, gdy to z jego winy transakcja nie doszła do skutku. Umowa ulega wówczas rozwiązaniu.

Natomiast zadatek kupujący traci w całości, gdy z jego winy nie doszło do zawarcia umowy. Gdy sprzedawca chce wycofać się z umowy, musi zapłacić zadatek w podwójnej wysokości.

Zaliczkę lub zadatek określa się najczęściej w wysokości 10  proc. wartości transakcji.

Jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy, to zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą domagać się swoich praw przed sądem. Przede wszystkim mogą dochodzić strat spowodowanych niedotrzymaniem umowy. Zgodnie z kodeksem cywilnym, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.