Księgi wieczyste dokumentują stan prawny nieruchomości. Każda nieruchomość ma swoją księgę wieczystą. Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego odrębnych nieruchomości lokalowych, własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego. Jeżeli mamy zamiar zakupu lub zbycia nieruchomości, wówczas musimy rozpocząć od sprawdzenia i uporządkowania księgi wieczystej.
Zapoznanie się z zapisem w księdze wieczystej jest bardzo ważne, gdyż mogą być w niej ujawnione hipoteki lub ograniczenia, którymi obciążona jest nabywana nieruchomość. Jeżeli nie sprawdzimy stanu prawnego nieruchomości, wówczas narażamy się na nabycie nieruchomości wraz z tymi ciężarami.
Nieruchomość nabywa się w formie aktu notarialnego. Dlatego notariusz wcześniej powinien sprawdzić księgę wieczystą danej nieruchomości i poinformować o ewentualnych obciążeniach. Ponadto notariusz ma obowiązek przesłania do sądu w terminie 7 dni od sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości wniosek o wpis nowego właściciela.
Jednak nabywając nieruchomość, sami możemy sprawdzić księgę wieczystą albo poprosić zbywcę o okazanie skróconego odpisu księgi wieczystej.
Księgi wieczyste prowadzone są przez sądy rejonowe na terenie całego kraju. W wydziałach ksiąg wieczystych, na podstawie numeru księgi, możemy ustalić stan prawny interesującej nas nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne. Dlatego też, zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece, nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej, jeżeli na przykład okaże się, że nabyliśmy nieruchomość obciążoną hipoteką. Obecnie trwa informatyzacja ksiąg wieczystych, polegająca na umieszczeniu wszystkich ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych. Dzięki temu z treścią księgi będzie można zapoznać się w każdym miejscu w Polsce, bez konieczności wyjazdu do sądu, w którym księga wieczysta się znajduje. Zwykły odpis księgi wieczystej zawiera całą historię nieruchomości. Dowiadujemy się z niej o położeniu nieruchomości, powierzchni, o tym, kto jest jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym oraz czy nieruchomość ma obciążenia i ograniczenia (na przykład służebności) albo hipoteki.
Domniemywa się, że wpisy ujawnione w księdze wieczystej zgodne są z rzeczywistym stanem prawnym. W prawie polskim istnieje bowiem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.